부동산 전망- 집값 바닥 시그널 5가지

부동산 전망에 있어서 집값이 바닥을 찍었다, 아니다. 데드캣바운스다. 갑론을박이 많은 시기입니다. 부동산 전문가들 사이에서도 의견들이 분분합니다. 그래서 부동산 전문가들의 다양한 의견을 모아서 소개하는 시간을 가져보려 합니다. 첫 번째로 김인만 부동산 경제연구소 소장님의 '신동아'기자와의 인터뷰내용을 담아 보았습니다. 우리는 이런 정보를 통해서 내 집마련에 활용해도 되고 매도하실 분들도 매매시기 판단 하는데 참고하면 좋겠죠.

부동산 전망 집값바닥시그널 5가지

집값 바닥 시그널 5가지--김인만 부동산경제연구소 (2023.8.20 신동아)

< 목차 >

1. 고점 대비 하락폭 확인하기

2. 미분양 확인하기

3. 패닉셀 (매도인 심리가 공황상태가 되어 비이성적으로 집을 파는 투매현상) 발생확인하기

4. 강남규제지역 해제 및 dsr규제 완화

5. 양도소득세 특례--가장 강력한 집값 바닥신호임

6.2023년 하반기 집값전망

부동산 전망 집값 바닥시그널 - 신동아 인터뷰

1. 고점대비 하락폭 확인하기

 

지역 편차 있지만 고점대비 30% 이상 하락하면 바닥에 도달했다고 판단할 수 있습니다.

2021년 하반기가 최고점이었습니다. 2022년 12월 ~ 23.1월에 거래된 가격이 1차 바닥이었고요. 

예시로  송도 더샵퍼스트파크 F15블록 전용 84m2 실거래가 21.9월 19층 14억 7000만 원을 최고점 이후 하락해 22.11월엔 8억 8000만 원 거래로 고점대비 40% 하락했습니다.

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2006년 서울강남 도곡렉슬 아파트 84m2 19층 매물 15억 거래 이후 2013년 3월 해당 아파트의 같은 평수 6층 거래가 9억 5000만 거래 최고점 대비 36% 하락을 했습니다. 이렇듯 과거 사례를 통해 집값 30% 이상 하락하면 바닥임을 예측할 수 있습니다.

 

2. 미분양 확인하기

미분양이 늘어남은 실수요자가 내 집마련을 미룬다는 의미로 해석됩니다.

집값 하락기에는 하락을 더 기대하게 되니 매수가 잘 이루어지지 않습니다.

서울 미분양 23.2. 2099호 , 5월 1144호로 줄어들었습니다.

경기도 미분양 23.1월 8052호에서 5월 6958호로 소폭 줄어들었습니다.

하지만 21.12월 1030호에서 1년 만에 7배 증가한 것을 고려하면 다시 늘어날 가능성 있습니다.

3. 패닉셀 발생 확인하기

보통 매수심리가 20 이하로 떨어지고 6개월 지나도 회복되지 않고 10 이하로 떨어지면 패닉셀 현상이 발생합니다.

매수심리는 100을 기준으로 형성돼 있으면 매수심리가 우위이고,

아래이면 매도심리가 우위라고 해석합니다.

매수심리가 20이면 패닉셀 라인입니다.

22.10월 패닉셀 라인인 20 아래로 떨어졌는데 정부의 규제완화로 저지되었고요.

22.6.30 정부는 경산, 여수, 순천 등 11개 지역 조정대상지역을 해제했고,

23.1.3 강남 3구와 용산구를 제외하고 모든 규제지역이 해제 됐지만 강남권 규제는 풀지 않았습니다.

정부가 아직 최악의 바닥이라고 판단하지 않은 것 같습니다.

만약 강남에 대한 규제를 풀면 부동산 시장이 매우 어렵다고 판단하면 됩니다.

 

4.dsr규제 완화

dsr은 소득과 연동한 상환 능력에 비례해서 대출한도가 결정됩니다.

연간소득이 1억 원 일 때 dsr이 40%면 모든 대출의 연간 총 원리금상환액은 4000만 원 이내여야 합니다.

dsr은 주담대 연간 원리금( 원금+ 이자) 상환액에다 다른 대출도 연간 원리금 상환액을 적용합니다.

대출은 구매 능력을 결정하는 중요한 요소로 대출 규제를 강화하면 구매 능력이 떨어져 주택 수요가 감소합니다.

결국 집값이 더 떨어지면 정부는 dsr을 풀 수밖에 없을 것입니다.

조금씩 비율을 조정하거나 한시적으로 기간을 정하고 규제를 풀 가능성이 큽니다.

dsr규제가 언제 풀릴지, 풀더라도 전면적으로 풀릴지 관찰하고 있어야 합니다.

그것이 바닥 시그널 중 하나입니다.

 

5. 양도세 특례가 가장 강력한 부동산 바닥 시그널

'양도세 특례'는 조세특례제한법(조특법) 99조의 2 내용으로 한시적 기간 내에 9억 원 이하 신규 또는 미분양주택을 구매하거나 1 가구 1 주택자가 보유한 9억 원 또는 85m2 이하 주택을 구매하는 경우 5년간 양도소득세 면제해 주는 정책입니다.

 

정해진 기간에 조건에 맞는 주택을 구매하는 경우 취득시점으로부터 5년 동안 발생하는 양도차익에 대해 양도세가 면제되고, 5년이 지나도 그 이후부터 발생한 양도차익에만 양도세를 내면 됩니다.

또, 기존주택을 양도하는 경우 특례로 구매한 주택은 주택 수에서 제외돼

기존 주택을 1 가구 1 주택 비과세로 양도할 수 있습니다.

 

단 9억 원까지 비과세 처리가 가능합니다.

보통 양도세 감면 조특법은 집값 바닥 직후에 나오는 경향이 있습니다.

따라서 양도세 감면해 준다는 조특법이 나오면 그때가 부동산을 매수해야 하는 시기입니다.

 

6.2023년 하반기 집값전망

기준금리 인상으로 촉발된 1차 하락은 마무리단계이고 일정 부분 회복(?) 한 상태이며, 당분간 보합세 이어집니다.

물론 등락을 거듭하면서 보합 이뤄지고 금리, 전세, 집값, 경제 문제가 해결되지 않는 한 지속상승은 어렵고

오히려 2차 하락의 가능성이 있다고 봅니다.

 

결국 판단은 본인이 하는 것이지만 전문가들의  다양한 의견이 판단하는데 도움이 되는 것은 사실인 거 같습니다.

지금까지 김인만 부동산 경제연구소 소장님의 부동산 전망과 집값 바닥 시그널 5가지 내용을 공유해 보았습니다.

부동산 전망을 하는데 도움이 되었으면 합니다.

 

긍정적으로 생각하는 사람은 보이지 않는 것을 보고,
형체가 없는 것을 느끼며,
불가능한 것을 이루어낸다. 

- 윈스턴 처칠 -

 

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