서브프라임 모기지 사태 (Subprime Mortgage Crisis)

 

서브프라임 모기지 사태는 2007년부터 2010년까지 미국에서 일어났던 경제위기 사건입니다. 미국이라는 나라는 달러라는 기축통화를 가지고 있고 세계경제 순위 1위인 경제 대국이라고 하지만 한 나라의 부동산 하락이 어떻게 글로벌

금융위기로까지 번졌던 것일까?  미국 서브프라임 모기지 사태의 배경과 과정,  영향에 대해 살펴보겠습니다.

세계경제순위

1. 서브프라임 모지 사태의 배경

2000년 닷컴 버블이 꺼지면서 시장은 침체의 길로 접어들었고, 이어서 2001년 9.11 테러가 발생합니다.

사상 초유의 사태로 주식시장은 폐장했고 주가는 곤두박질쳤습니다.

미국에서 자본이 순식간에 빠져나가면서 미국 경제는 얼어붙었죠.

당시 조지 부시 미국 대통령은 이런 상황을 타개하고 경기 부양을 위해 금리를 낮추고 주택소유장려정책을 펼칩니다.

2002년부터 2006년까지 장기 저금리 정책으로 경기 호황을 맞습니다.

금리가 낮아 사람들은 빚을 내서 집을 사게 됩니다.

문제는 신용이 낮은 사람들 ( 서브 프라임)에게도 100% 가까운 대출을 해주니 너도 나도 대출로 집을 사고 

집값은 계속 오르게 됩니다.

은행은 대출을 많이 할수록 이익이 나는 기업이니 돈이 있는 한 사람들에게 지속적으로 대출을 해줍니다.

저금리에 대출수요는 늘어나는데 예금을 하는 사람은 적다 보니 대출 재원이 부족하게 됩니다.

그래서 은행은 자금을 조달할 또 다른 방법을 강구합니다.

 

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2. 서브프라임 모기지 사태 알아보기

그러다 은행은 기발한 아이디어를 생각해 냅니다.

주택담보대출 계약서, 즉 은행은 개인들에게 받은 집을 담보로 한 주택저당채권을

다른 금융회사 (자산유동화전문회사- spc)에 팔아서 그 돈으로 또 다른 개인들에게 대출을  해주었습니다.

 SPC회사들은 이 주택담보대출 계약서를 이용해 자금을 유동화시킬 수 있는 채권으로 만드는데 이것이 MBS (Mortgage Backed Securities-주택저당증권) 채권입니다.

이 채권들을   골드만삭스, 리먼브라더스, 모건스텐리 등의 투자은행이 사게 됩니다.

그런데 이 투자은행들은 한 발 더 나가서 이 MBS채권을 이용해 다른 채권들과 함께 묶어 CDO (Collateralized Debt Obligation- 부채담보부채권)라는 채권 상품을 파생시킵니다.

사실 이 CDO채권은 프라임등급( 고신용 등급)과 서브프라임 등급( 저신용 등급)의 계약서가 섞어진 것들도 상품화됩니다.

이 CDO는 여러 채권들과 합해져 안전성과 수익률이 보장된다는 홍보를 통해 세계 여러 은행과 보험회사, 미국의 연금공단 등에 팔려 나갑니다.

이런 일련의 과정에는 집값은 계속 오를 것이라는 믿음이 깔려 있던 것이었죠.

개인 대출자들 중에 소수가 빚을 갚지 못한다 해도 집값은 상승할 거니까 집을 매각하면 손해날것이 없다는 믿음.

서브프라임 모기지 사태가 소재가 된 영화 '빅쇼트'를 보면 집주인이 강아지 이름으로 대출한 것이냐고 묻는 장면도 나옵니다. 이는 신청하면 신용평가 없이 아무에게나 대출해 줬다는 뜻이겠지요.

 

당시 신용평가기관도 투자은행의 CDO에 신용등급 AAA를 줍니다.

그래서 해외에서도 인기가 좋았습니다.

신용등급 AAA는 미국국채 신용등급에 맞먹는 것으로 안전을 보장받는 등급이라 할 수 있으니까요.

 

서브프라임 모기지 부동산 버블

3. 서브프라임 모기지 사태 결과

 금융권들의 탐욕, 끝을 모르고 치달았던 서브프라임 모지지 사태는 '금리인상'과 함께 막바지에 달하게 됩니다.

부동산 가격의 버블이 심각해지자 미국 정부는 여러차례에 걸쳐 금리를 1.0%에서 5.25%로 끌어올립니다.

이에 연체가 늘어나고 상환은 어려워지게 됩니다.

부동산 매물이 쏟아지면서 부동산 가격은 폭락하기 시작한 것이었죠.

 

 

증권화된 서브프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 큰 손실이 발생했고 

주택시장이 붕괴되면서 MBS와 CDO의 가격도 하락하고 금융기관의 연쇄부도가 이어집니다.

서브프라임 경제 위기는 미국과 유럽 국가들에게 장기간  악영향을 끼쳤고

미국의 실업률도 심각했는데 그 당시 노동인구의 6%에 달했다고 합니다.

서브프라임 모기지 사태는 무분별하게 주택담보대출을 해준 결과

부동산 버블과 부동산 투기가 생기게 된 것도 문제였지만

파생상품인 MBS와 CDO의 남발이 더 큰 문제였다는 생각이 듭니다.

이 파생상품이 도미노처럼 여러 금융기관의 파산을 몰고 왔다고 할 수 있으니까요.

 

은행들의 방만한 경영과 신용평가사의 무책임.

주택담보대출이 채권이 되고 그 채권이 또 다른 채권을 만들면서 피라미드식 파생상품이

서로 연계되어 문제를 더욱 크게 키운 결과가 된 것입니다.

 

2000년 초반 미국 부동산 가격 급등으로 금융업체들이 경쟁적으로 주택담보대출을 확대하면서

시작된 서브프라임 모기지 사태의 배경과 금융권의 연쇄파산과 글로벌 금융위기 이유에 대해 알아보았습니다.

 

 

< 단어정리>

- 파생상품 : 주식과 채권 등의 금융상품을 기초자산으로 해 기초자산의 가치변동에 따라 가격이 결정되는 금융상품

- 주택담보대출 : 주택을 담보물로 하여 금융기관에서 돈을 빌리는 것.

-SPC (Special Purpose Company) : 특수목적회사로 채권이나 토지 등의 자산을 모아 증권을 발행하고 판매하는 자산  유동화 전문회사

- MBS (주택저당증권) : 개인이 은행에서 주택담보대출을 받을 때 주택에 대한 근저당을 설정하게 됩니다. 은행은 그 주택을 담보로 대출금을 회수할 권리인 대출채권을 가지게 되는데 이것을 주택저당채권이라고 합니다.

- 모기지 뜻: 모기지는 부동산을 담보로 주택저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도입니다.

(Mortgage)          부동산 소유자가 금융기관에서 장기간 저금리로 대출을 하면 은행은 주택을 담보로 '주택저당증            권'을 발행해  이를 중개기관에 팔아 대출자금을 빠르게 회수하여 다시 다른 사람에게 대출해 주는 것입니다.

                    

꿈을 꾸세요.

그러면 그 꿈이 당신을 만들 것입니다.

Build a dream and the dream will build you. 

        - 로버트 J. 실러 - 

 

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