월세 보증금은 최우선변제금 이하로

 

월세 보증금을 지키기 위해서는 임차 보증금이 최우선변제금이하인 경우가 가장 안전합니다. 소액임차보증금 범위와 최우선변제금이  2023년 2월에 변경되었는데 그 내용을 살표보고 월세 보증금을 지키기 위한 대항력 등에 대해 알아보겠습니다.

월세보증금은 최우선변제금 이하로

 

<목차>

1. 소액임차인이란

2. 최우선변제금이란

3. 소액임차인 범위표와 최우선변제금 

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1. 소액임차인이란?

소액임차인이란 보증금이 주택임대차보호법에서 정해진 금액보다 적은 임차인으로
다른 담보물권자보다 우선해서 최우선변제금을 받을 권리가 있는 임차인을 말합니다.
( 아래 소액임차인 범위표 참고하세요.)

※ 변제 뜻

남에게 진 빚을 갚음. 

임대차 주택

2. 최우선변제금이란?

1) 최우선변제금이란?

최우선변제금의 뜻은 대항력을 갖춘 소액임차인의 최소한의 생계를 보장해 주기 위해
다른 채권자보다 최우선적으로 정해진 보증금의 일부를 배당해 주는 것입니다.

2) 최우선변제 요건

① 임차보증금이 정해진 금액에 해당되는 임차인 ( 아래 소액임차인 범위표 참고)

② 대항력을 갖추고 있는 임차인 ( 경매 개시 전에 갖추어야 함.)

 대항력을 갖춘다는 것은 해당 월세 집에 이사를 해서 살고 있어야 하고 (= 점유)
전입신고( 주소이전)를 해야   한다는 뜻입니다.

③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 함.

 

전월세 임대차계약 묵시적 갱신에 대하여⬇️⬇️⬇️

전월세 임대차계약 묵시적 갱신 , 묵시적 갱신 기간, 묵시적 갱신 해지

해당 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 다른 권리보다 먼저 배당을 받아갈 수 있는 경우는
본인이 소액임차인이 되는 경우입니다.
소액임차인이 되려면 소액보증금 이하로 임차보증금을 주고 들어가야 합니다.
소액보증금의 범위는 지역에 따라 다르고 기준일에 따라 다릅니다.
기준일은 내가 전입신고한 날이 기준이 아니고 해당 부동산에 제일 먼저 잡혀있는
근저당 등의 담보물권이 기준이 됩니다.
그러나 소액임차인이 되었다고 해서 내 보증금 전체를 내가 먼저 받아갈 수 있는 것은 아닙니다.
소액임차인 보증금은 소액임차인이 될 수 있는지 여부만 기준을 두는 것입니다.
최우선변제액은 기준일 ( 근저당이 잡힌 년도가 기준)과
지역을 참고로 해서 최우선변제금을 먼저 받고
나머지 보증금은 순위별로 받게 되는 것입니다.

 

월세의 경우는 보증금을 최우선변제금보다 적은 액수로 들어가야 안전합니다.

특약사항에는 전입신고 다음날까지 현재 상태 그대로를 유지해 달라는 내용을 넣고
지키지 않았을 경우에 배상을 한다든지의 내용도 첨가하는 것이 좋습니다.
모든 서류는 구두로 말하는 것보다 서류상에 문자로 남겨 두는 것이 확실합니다.

임대차계약만료 시 원상복구 범위⬇️⬇️⬇️

전월세 임대차계약 만료 시 원상복구 의무와 범위

3. 소액임차인 범위표와 최우선변제금

 

기준시점 : 2018년 9.18 ~ 21.5.10

지역	소액 임차인 보증금 범위	최우선변제금
서울시	1억1천만원 이하	3700만원
과밀억제권역(서울시 제외), 용인시, 세종시, 화성시	1억원 이하	3400만원
광역시,안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6000만원 이하	2000만원
그 외 지역	5000만원 이하	1700만원

기준시점 : 21.5.11 ~ 23.2.20

지역	소액임차인 보증금 범위	최우선변제금
서울시	1억 5000만원	5000만원
과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 3000만원	4300만원
광역시, 안산시, 파주시, 이천시, 평택시	7000만원	2300만원
그 외 지역	6000만원	2000만원

기준시점 : 23.2.21~

지역	소액임차인 보증금 범위	최우선변제금
서울시	1억 6500만원 이하	5500만원
과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억4500만원 이하	4800만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8500만원 이하	2800만원
그 외 지역	7500만원 이하	2500만원

 

최우선변제의 기준시점은 본인이 임대차계약한 날이 아니라
담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등)  설정시점입니다. 

등기부등본 을구에는 그 집의 소유권 이외의 권리에 대한 사항이 적혀있습니다.
그 을구에 근저당권 설정이 접수된 날짜가 저당권 설정시점이고 이 날짜가 최우선변제 기준시점이 됩니다.

선순위 저당권이 없다면 배당기일이 기준시점이 됩니다.

 

전세 임대차 계약은 금액이 대부분 높아서 소액임차인 범위에 들어가기 힘들 수 있지만
월세의 경우는 가능성이 있죠.
그래서 각 지역의 소액임차인 보증금 범위가 얼마인지, 최우선변제금은 얼마인지,
저당권이 설정되어 있다면 접수된 날짜가 어떻게 되는지 정도는 확인해야겠습니다.
내 월세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 해당 임차주택의 등기부등본을 꼼꼼히
살펴보고 될 수 있으면 최우선변제금보다는 적은 금액으로 들어가는 것을 권합니다.

임대차 주택

지금까지 소액임차인 범위를 알아보았고
최우선변제금보다 적은 금액으로 월세 보증금을 넣어서 안전하게
보증금을 지키는 방법에 대해 정리해 보았습니다.
부동산 공부는 부동산 투자만을 위해서 하는 것이 아닙니다.
내 자산을 지키기 위해서 필수적으로 알아야 하는 부분임을 말씀드리며 마무리하겠습니다.

감사합니다.

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