전월세 임대차계약 만료 시 원상복구 의무와 범위

간혹 임대차 계약 만료 시점에서 임차주택 원상회복 문제로 분쟁이 일어나는 경우가 있습니다. 임차인은 임대차계약이 만료되면 계약했던 집을 원래 되로 돌려놓아야 하는 의무가 있는데 이를 '원상회복의무'라고 합니다. 그렇다면 원래대로 돌려놓는다는 범위가 어떻게 되는지 궁금해지는데 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차계약 만료시 원상복구 의무와 범위

1. 원상복구의 범위

민법 제615조에 따르면 '임차인은 계약 만료 시 임차물을 원상에 회복할 의무가 있다.'라고 나옵니다.

판례에 따르면 " 원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면

사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다."라고 합니다.

즉, 벽지의 색이 변한다거나 바닥에 스크래치가 나는 정도의 시간의 흐름에 의한 손상이나 마모는

복구의 범위에 해당되지 않습니다.

 

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<통상적인 임차인의 원상복구 범위>

- 임차인의 고의, 과실, 비정상적인 사용으로 인한 오. 파손, 훼손, 멸실 등
- 소모성 자재의 교체 등 유지, 관리
- 도배, 장판 등에 있어서는 임차인 책임의 찢김, 오염, 낙서
이삿짐 운반으로 인한 바닥 훼손
하자 방치로 인한 부식, 얼룩, 곰팡이
애완동물에 의한 오염, 훼손
사회 통념을 벗어나는 과도한 못 박기
음료 등을 쏟아 생긴 얼룩, 곰팡이
 흡연으로 인한 벽지 변색
- 마루 : 임차인 고의, 과실에 의한 변색, 과도한 파임, 파손 등
- 에어컨 누수 방치로 인한 벽, 바닥의 부식, 얼룩, 오염 등 2차 피해
- 못 박기로 인한 구멍, 파손, 콘크리트 탈락

2. 유익비 상환 청구

세입자가 설치한 구조물로 인하여 집의 가치가 커졌다면 임대차 종료 시에 임대인에게

유익비 상환 청구를 할 수 있는데 임대목적물의 객관적 가치 증가가 입증되어야 합니다.

그리고 설치 전에 집주인과 사전 협의를 거쳐야 합니다.

개인의 취미를 위해 소요된 비용은 유익비에 속하지 않지만 발코니 설치를 했다거나

토지개량에 소요된 비용 등은 그 가액의 증가가 현존한 경우에 임대인에게 청구할 수 있습니다.

3. 집주인도 임대인으로서의 수선의무가 있습니다.

민법 623조 임대인의 의무에 따를 면 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중

그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."라고 명시하고 있습니다. 

샤워기, 전등, 도어락 건전지, 문고리 등의 작은 부분은 세입자가 부담하지만 

세입자가 거주에 필요한 주요 설비에 대한 고장, 파손, 하자 등은 집주인이 수선해줘야 합니다.

 

4. 원상복구를 둘러싸고 일어나는 분쟁 예방하려면

임대차 계약 작성 시에 임대인과 임차인은 특약사항으로 원상복구의 범위를 어느 정도 명확하게 정해놓는 것이 좋습니다. 그리고 임대인, 임차인은 입주 당시의 상태를 사진이나 동영상으로 남겨 놓으면 증거 자료로 사용할 수 있습니다.

 

<특약사항에 넣으면 좋은 항목들>
- 도배와 장판상태

- 벽에 못박는 문제

- 실내 흡연 금지

- 계약전 발생된 하자는 입주 전에 수선한다.

- 임차인의 사유로 발생한 파손은 임차인이 부담한다. 등등

 

특약사항에 범위를 명확하게 해 놓으면 분쟁의 요인이 줄어들어 불편한 일이 덜 발생합니다. 

임대차 계약시에 임대인과 임차이의 합의하에 잊지 말고 특약사항을 꼼꼼하게 체크해야겠습니다.

이상으로 전월세 임대차 계약 만료 시 원상복구와 그 범위에 대해서 살펴보았습니다.

 

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