부동산 등기부등본 보는법 을구 주의사항 3. 임대차계약 특약사항

등기부등본에서 표제부는 소재지번과 건물명칭, 건물내역, 등기원인 등이 기재되어 있고 갑구에는 소유권에 관한 사항들이 즉, 소유자가 누구인지 갑구에 표시 되어 있습니다. 그럼 이번에는 임대차 계약시 특약사항과 부동산 등기부등본 보는 법 중 을구에 대해서 알아보고 주의사항도 살펴보겠습니다.

 

등기부등본 보는법 을구 주의사항

1. 등기부등본 을구 알아보기

을구에는 소유권에 관한 사항 이외의 것이 기록되어 있습니다.

갑구에는 소유권과 관계된 사항이 적혀 있고 을구에는 갑구에 기재되지 않는  권리사실이 적혀 있다고 보면 됩니다.

단, 등기의무가 없는 권리는 등기부등본상에 나타나지 않기 때문에 유의해야 합니다.

예를 들어 임차인 존재여부, 유치권은 등기부상에 없음.

즉, 해당 부동산의 모든 권리침해 여부를 등기부등본 하나로 다 알 수 있다고 생각하면 안 되고 

추가적인 서류가 필요할 수도 있음을 알아둬야 합니다.

 

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2. 을구에 나타난 권리와 주의사항

1) (근) 저당권

■ 저당권: 받아야 할 금액을 확정해서 권리설정

■ 근저당권: 대출금액+이자+기타 비용까지 산정해서 원금의 1.1배~1.3배 정도를 설정함.

근저당권은 부동산계약 시 가장 흔하게 접하는 권리설정입니다ㅣ. 부동산을 담보로 대출할 때 빌려주는 쪽( ex. 은행)에서 설정하는 권리로

전세계약을 할 때 제삼자나 은행의 근저당권이 설정되어 있다면 반드시 근저당 말소조건으로 체결해야 합니다.

등기부등본 을구

2) 전세권

전세권은 세입자가 등기부등본상에 등기하여 보증금을 지키기 위해 설정하는 것입니다.

3) 주택임차권

임차권 등기는 계약기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 등기할 수 있습니다.

이런 임차권 등기가 있다는 건 집주인이 돌려줘야 하는 보증금을 돌려주지 않았다는 의미일 수 있습니다.

만약 임차권 등기를 하려면 계약만기 6개월 전~2개월 전까지 계약해지 통보를 해야 하는 조건이 성립해야 합니다.

주택임대차보호법에 의하면 이 기간 동안 계약해지 통보를 하지 않으면 자동갱신 되기 때문입니다.

4) 지역권

토지에 설정되는 등기 종류로 '내 토지'를 이용함에 있어 '상대 토지'를 이용해야 할 때 하는 등기입니다. 2개 이상의 토지에 연관이 되어 있어서 권리가 필요한 토지를'요역지', 권리를 승낙하는 토지를'승역지'라고 합니다.

5) 지상권

지상권은 땅에 수반되는 건물, 나무, 작물 등에 대한 소유권과 사용권을 보장받기 위해서 하는 등기입니다.

6) 구분지상권

지상권과 유사하나 차이점은 지상권은 토지의 지상과 지하 전체에 효력을 가진다고 한다면 구분지상권은 특정한 구간을 정해놓는다는 차이가 있습니다.

※을구에서의 주의사항은 아파트의 경우 근저당권이 설정되었는지 잘 살펴봐야 합니다. 

혹 경매로 넘어가면 보증금을 보호받기 어려운 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.

이럴 때는 근저당권 말소를 특약으로 해놓고 임대차 계약을 진행해야 합니다.

또 하나의 임대차 계약 시 특약사항 필수입니다.

'임대인은 임차인의 입주 다음날까지 어떠한 권리 변동도 없도록 한다.'

위반 시 본 계약을 무효로 하고 계약금을 포함 보증금 전액을 임차인에게 반환한다'

위와 같은 특약의 필요성은 근저당권 설정은 그날 효력이 생기지만 

확정일자는 접수한 다음날 효력이 생기기 때문입니다.

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지금까지 부동산 등기부등본 중에서 을구 내용과 주의사항을 살펴봤습니다.

필요하신 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.

감사합니다.