부동산 용어 - 부동산 PF 뜻

최근 경제 뉴스를 접하다 보면 부동산 PF라는 단어를 많이 듣게 됩니다. '부동산 PF 연체율 10% 돌파', '부동산 PF연체율 

빨간불' 등. 대략 부동산과 관련된 대출이라는 것은 알겠는데 정확히 알고 있는 사람들은 많지 않을 것이라 생각합니다. 이번에는 부동산 PF 뜻과 PF 대출이 부동산과 어떤 연관이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

부동산 PF 뜻

1. 부동산 PF 뜻

 

부동산 PF (Project Financing)란 시행사가 부동산을 건축하는 데 필요한 자금을 미래에 들어올 분양수익을 담보로

금융권에서 대출을 받는 것을 말합니다. 

부동산 경기가 좋고 금리가 낮을 때는 분양대금으로 대출이자와 원금을 상환할 수 있습니다.

그러나 현재와 같이 금리가 높고 부동산 경기가 침체된 상황에서는 미분양이 늘어납니다.

그렇게 되면 대출금 갚기가 어려워져 연체가 발생하고 심해지면

그 파장이 금융권까지 미치게 됩니다.

 최근 새마을금고 뱅크런 우려 등이 이와 연관된 사건들입니다.

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아파트를 지으려면 땅을 매입하고, 건축의 인허가를 받고, 공사 원자재를 사야 하고 인건비까지 , 이러한 과정에서 필요한 자금이 상당합니다.

그래서 인허가 전단계의 '브리지론'

인허가 이후부터 분양 전까지 '본PF',

중도금 대출과 잔금 대출 같은 '집단대출'을 합니다.

 

이 중에서 사업 시행사는 '브리지론'과 '본 PF'로 금융기관에서 대출을 합니다.

'브리지론'은 3~6개월 동안 이뤄지는 연리 10% 이상의 고금리입니다.

'본PF'는 장기 저금리로 빌립니다.

 이러한 대출 비용은 '분양'이라는 아파트 판매를 했을 때 갚을 수 있는 것입니다.

 

올해 들어 부동산 PF 대출위기와 유동성위기 문제에 대한 뉴스가 많아졌습니다.

코로나 이전부터 저금리 기조를 이어왔는데 코로나 시기에 경제적 침체를 타계하기 위해

시중에 돈을 풀다 보니 자연스럽게 물가가 상승하게 되었습니다.

저금리에 늘어난 통화량은 많은 부분 부동산으로 흘러 들어가 버블을 형성했습니다.

2. 현 우리의 상황에 대해서

4-5년 사이에 집값이 미친 듯이 뛰어올랐습니다.

저금리이다 보니  많은 사람들은 대출로 부동산을 샀습니다. 

어찌 됐건 자산은 커졌습니다.

그러나 그 자산은 빚내서 획득한 거품이 들어가 있는 것이죠.

내가 감당할 수 있는 빚은 레버리지 효과로 자산을 키울 수 있습니다.

그러나 감당하기 힘든 빚은 미래의 고통이 됩니다.

 

부동산 아파트 이미지

우리나라는 자산의 80%가 부동산에 들어가 있다고 합니다.

그래서 현재의 부동산 조정기를 연착륙시키기 위해서 정부는 부동산 규제 완화 정책인 1.3 부동산 대책을 내놓았습니다.

그리고 특례보금자리론 같은 대책을 내놓았지만 그것은 빚이 아닌가요?

빚을 빚으로 돌려 막기하면서 이 시기를 버티기 하고 있는 것입니다.

 

인플레이션이 지속되면 물가가 오르게 되어 우리의 실질 소득은 감소합니다.

생활필수품도 오르고 공공요금까지 오르게 되면 국민들의 생활은 힘들어질 수밖에 없습니다.

거기다 경기는 침체되어 있는 상황이고요.

 

 

3. 부동산 PF 대출 위기?

부동산 PF의 위기는 부동산을 판매 즉, 분양이 잘 되는 것이 답입니다.

그러나 부동산 개발 이익에 대한 기대감이 사라지면 위기가 찾아오게 되죠.

미국은 현재 기준금리 5.25%로 금리를 지속적으로 높이면서 인플레이션을 잡으려고 하는데 쉽게 잡히지 않습니다. 

그래서 금리가 조금 더 오를 수도 있고 동결된다고 해도 이 금리 상태로 당분간 이어 간다는 것이 대부분의 예상입니다.

 

그런데 우리나라는 미국이 금리를 올리면 자본 유출을 막기 위해서 같이 올려 가면서 균형을 맞춰야 하는데 왜

현 기준금리가  3.5% 일까요?

그것은 우리나라는 현재 스테그플레이션 상황이라 그렇습니다.

스테그플레이션은 물가는 상승하는데 경기는 침체되는 상황을 말합니다.  

물가도 잡고 자본유출도 막기 위해 미국금리에 맞춰  금리를 더 올리고 싶어도 경기가 더욱 

침체될 수 있어서 올리지 못하는 것입니다.

 

부동산 자산 형성

그렇지만 1%대 금리를 이어오다 현재는 3.5%까지 오른 상태이기 때문에 그 시기에 비해서 금리가 많이 오른 것입니다.

금리 인상 부동산 침체를 가져왔고 현재 약간 반등한 상황이지만 조정이 계속될 거라는 것이 일반적인 견해입니다.

몇몇 언론만 빼고요.

 

부동산이 침체되면 분양이 잘 안 되기 때문에 분양을 연기하는 건설업체도 늘어납니다.

실제로 분양이 완판 되는 것보다 미분양이 늘어나고 있는 것도 사실이고요.

추진 중이던 부동산 건설 사업이 중단되기도 하면서 업체가 도산하는 경우도 발생합니다.

이러한 것들이 부동산 PF의 위기를 가져옵니다.

 

 

4. 마치며

집값이 어느 정도 조정이 되었다는 느낌을 갖으려면 몇 년으로 되돌아가야 하냐고 물었을 때 전문가들 마다 다르지만 

일반적으로 2018~19년으로 돌아갔을 때를 말하더라고요.

전세자금 대출이나 주택담보대출의 액수가 너무 큰 것도 집값 상승의 원인이라고 생각합니다.

국민들이 자신의 소득으로 집을 살만한 가격이 되었으면 좋겠고

젊은이들이 집 장만으로 인해 인생의 향로가 바뀌는, 결혼을 포기하거나 아이를 낳지 않거나

하는 일이 없어지기를 바랍니다.

 

지금까지 부동산 PF와 연관된 것들에 대해서 포스팅해 보았습니다.

 

<단어 정리>

 

- 시행사 : 모든 공사의 전 과정을 책임 맡아 관리하는 회사 ( 아파트의 경우 계약자와의 계약에서부터 입주까지 전 과정을                    관리하는 곳이 시행사)

-시공사 : 시행사로부터 발주를 받아서 단순 공사만을 담당하는 회사( 예: 아파트를 건설하는 업체)

- 스테그플레이션 : 스테그네이션(경기침체)과 인플레이션(물가상승)의 합성어로 경제불황 속에서 물가상승이

                              동시에 발생하고 있는 상태

-인플레이션 : 화폐가치가 하락하여 지속적, 전반적으로 물가가 상승하는 현상

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