전월세 임대차계약 묵시적 갱신 , 묵시적 갱신 기간, 묵시적 갱신 해지

임대차 계약 만료 후 살던 집에서 계속 살고자 한다면  묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 목적으로 1회에 한해 재계약을 요구할 수 있는 제도입니다. 묵시적 갱신은 몇 가지 이유로 임차인에게 더 유리한 제도입니다. 묵시적 갱신의 뜻과 묵시적 갱신 기간 그리고 묵시적 갱신 해지에 대한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

전월세 임대차계약 묵시적 갱신

1. 묵시적 갱신 뜻

묵시적 갱신이란 임대차 계약 종료가 되기 6개월 전부터 ~ 2개월 전까지(2020.12.10 개정) 임대인과 임차인 모두

계약조건 변경에 대한 의사를 표하지 않으면 기존 계약 조건 그대로 2년의 계약이 연장되는 것을 말합니다.

-묵시적 갱신이 되면 기존과 동일 조건으로 2년 연장되는 것입니다.

-계약갱신청구권과 달리 묵시적 갱신은 주인이 실거주 목적으로 집을 비워 달라고 해도 묵시적 갱신 기간에는 계약해지할    수 없습니다.

-묵시적 갱신 횟수는 따로 정해지지 않아서 임대인과 임차인 서로 변경의사 표현이 없으면 계속 연장할 수 있습니다.

 

<묵시적 갱신 요건정리>

① 임대차기간이 끝났을 것

② 갱신거절 또는 계약조건 변경의 통지를 하지 않았을 것

 

※ 묵시적 갱신이 이루어진 후 계약서 작성은 하지 않는 것이 좋습니다. 

기간의 변화를 제외한 조건들은 기존과 동일하기 때문에 굳이 계약서를 작성할 필요가 없고

순위는 기존계약서의 확정일자로 지켜지기 때문입니다.

 

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2. 묵시적 갱신 가능기간

묵시적 갱신은 계약만료 6개월 전부터 ~ 2개월 전까지 변동사항을 통보하지 않으면 계약이 자동 연장됩니다.

계약갱신청구권은 1회만 사용하지만 묵시적 갱신은 횟수 제한 없습니다.

3. 묵시적 갱신 해지

 

임대인과 임차인이 계약 만료 후에 아무런 변경의사 표현이 없어서 묵시적 갱신이 되었다 해도 

임차인은 언제든지 묵시적 갱신을 해지할 수 있습니다.

즉, 임차인의 경우 묵시적으로 연장된 기간을 전부 채워야 하는 것은 아닙니다.

임대인이 계약만료 통보를 안 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.

이사를 간다면 3개월 후에 보증금을 받을 수 있으니 이 기간을 고려해야 합니다.

그리고 3개월 후면 계약해지가 되는 거라서 복비는 임대인 부담입니다.

 

임차인 주의사항: 임차인이 현재 사는 집의 계약이 만료되어 이사를 계획하는 경우 임대인에게 말하지 않고 현재 살고 있는  집 계약이 1~2개월 남았을 때 새로운 집을 구하러 다니는 경우가 있는데 2개월 전이 지나면

'묵시적 갱신'이 된 상태입니다.

 그러면 계약만기 때 보증금을 못 돌려받는 경우가 발생할 수 있습
묵시적 갱신이 되면 임대인이 통보받은 날로부터 3개월 후에 계약만료 효력이 발생하고 보증금을

받을 수 있다는 사실 알아 두세요.

 

4. 계약갱신청구권

임대차 계약 만료 6개월 전부터 ~1개월 전까지  1회에 한해서 임차인은 계약갱신청구권을 요구할 수 있습니다.

 

-집주인은 5% 이내에서 보증금을 증액할 수 있습니다.
전세는 보증금의 5% 이내
월세는 계산방법은  '보증금 + 월세인데 월차임전환율 적용해서 인상률 정함.- 상가도 상한 인상률 5% 적용
월세상승분 계산은 '렌트홈'이용하시면 미리 알아볼 수 있습니다.

 

-계약갱신청구권은 2년의 기간이 보장됩니다.

-임차인은 계약갱신청구권 행사기간 중에 2년을 다 채우지 않아도 해지할 수 있습니다.

- 단 해지통보 효력은 집주인이 임차인에게 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

-계약갱신청구권이 받아들여지지 않는 예 :

●임차인이 2회 이상 임대료를 지불하지 않은 경우.

●무단으로 전대한 경우

●집주인이 실거주하겠다고 할 경우

●임차인으로서의 의무를 위반한  경우- 상당한 훼손 등.

 

임대인의 입장에서 5%의 보증금 인상을 하고 싶다면 '계약갱신청구권'을 받아들이고 묵시적 갱신은 피하는 것이 좋고

임차인 입장이라면 보증금을 감액해서 재계약하는 것이 아니라면 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이 좋겠습니다.

 

<단어 정리>

-전대 ( 회전하다 전, 빌리다 대) : 빌리거나 꾼 것을 다시 다른 사람에게 꾸어 줌.

 

타인에 대한 생각은 타인의 책임이 아니라
내 책임이라는 것을 기억하라.
생각은 재현된다.

지금 타인에 대해 어떤 생각을 하는가?    

 -조셉머피 잠재의식의 힘 중에서-

 

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