가등기란? 담보가등기, 소유권이전 청구권가등기

가등기는 미래의 한 시점에 순위를 보전하기 위해 임시적으로 하는 등기로 소유권이전 청구권 순위보전가등기와 담보가등기가 있습니다. 등기부등본 갑구에 '가등기'라는 단어가 들어가 있다면 일단 그 부동산은  복잡한 문제가 발생할 수도 있다는 것을 알아 두어야 합니다.

 반면 부동산 거래 시 사고 예방 용도로 활용이 가능하기도 합니다.

가등기가 무엇인지 가등기의 종류와 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

가등기 담보가등기 소유권이전 청구권가등기

목차

1. 가등기란?

2. 소유권이전 청구권가등기

3. 담보가등기

 

1. 가등기란?

 

가등기는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 예비로 하는 등기입니다.

즉, 가등기는 임시적 , 예비적 등기라고 보면 됩니다. 본등기 전에 가등기를 미리 해두고

본등기 했을 때 순위가 가등기의 순위를 따라가는 것입니다.

가등기는 크게 두 가지의 종류로 분류할 수 있습니다.

• 소유권이전 청구권가등기
•  담보가등기

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2. 소유권이전 청구권가등기

이중매매 등을 방지하기 위해서 하는 순위보전 가등기입니다.

예를 들어, 매매계약에 있어서 부동산 같은 경우 큰돈이 오가는 것이기 때문에 한 번에 소유권이 넘어가는 것이 아니라 계약금, 중도금, 잔금 순서로 수개월에 걸쳐 진행되는 것이 일반적입니다.  

 

 A라는 매수인이 매도인 B의 아파트가 너무 맘에 든다고 합시다.

그런데 매도인 B가  A라는 사람과 매매계약을 해 놓고 C와 이중계약을 한다거나

A와의 약속된 날짜에 아파트를 넘기지 않거나 하는 상황이 생겼을 때

매도자의 이중매매를 막기 위해 매수자 A가 부동산에 자기의 권리를 설정해 놓는 것입니다.

 

물권변동의 시기는 가등기 시기가 아니고 본등기를 할 때 물권변동 효력이 생깁니다.

 

소유권 가등기는 소유권을 목적으로 하므로 경매 시 배당 자격은 없습니다.

또, 소유권 가등기가 선순위인 경우 경매로 매각되어도 '소유권가등기'는 소멸되지 않고

낙찰자에게 인수된다는 점 알아 두어야 하겠습니다.

 

3. 담보가등기 

채권 담보( 돈을 받는 것이 목적) 목적을 위해서 가등기를 해 놓는 것입니다.

예를 들어, 채무자가 약속한 날짜에 돈을 지불하지 않으면 담보 가등기를 한 채권 권리자는

경매를 신청하여 배당받을 수 있습니다.

다른 한 방법은 설정해 놓은 담보가등기를 본등기로 이전해 소유권을 획득한 후

그 부동산을 매도해 돈을 받는 방법입니다.

(매도 후 원리금 외 남은 돈은 채무자에게 돌려줘야 합니다. )

 

정리하자면,

담보가등기는 돈을 받을 수 있는 방법이 두 가지입니다.

하나는, 경매신청해서 배당을 받거나

둘 째는, 본등기로 이전해 소유권을 가져갈 수 있습니다.

 

은행이나 채권자가 하는 근저당권 설정과 담보가등기의 목적은 돈을 받을 안전장치를 한다는

점에서는 같지만 각각 특징들이 있습니다.

근저당권 설정은 등기부등본에 채권금액 (=채무자가 빌려간 돈의 액수)이 표기되어 있어 경매 시에

따로 배당 신청을 하지 않아도 배당권자가 되는 것입니다.

 

담보가등기의 경우는 등기부등본에 채권액이 표기되지 않고, 경매 시 배당요구 신청도 따로 해야 합니다.

그리고 근저당권 설정보다 절차가 간단하고 비용도 상대적으로 저렴합니다.

 

담보가등기는 목적이 돈을 받는 것이므로 경매 시에 권리자는 배당을 받고 그 권리는 선순위건 후순위건 소멸합니다.

 

※ 주의사항 : 가등기를 해 두면 본등기를 했을 때 순위가 가등기시기로 순위보전이 됩니다.

만약 가등기와 본등기 사이에 부동산을 사는 사람이 등기부등본을 열람했는
데 가등기가 되어 있다면 차후 주인이 바뀔 수 있음을 인지하고  꼭 확인해야 합니다.

 

 

부동산-주택-내부

<가등기효력기간>

매매 예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구권 가등기는 장래의 매매 계약 체결 예약해 두는 설정 등기로 10년의 제척기간 경과로 소멸합니다.

 

지금까지 가등기가 무엇인지, 가등기의 종류인 담보가등기와

소유권이전  청구권 순위보전 가등기에 대해 알아보았습니다.

읽어 주셔서 감사합니다.

 

<단어 뜻 정리>

 

● 담보 (메다 담, 지킬 보) : 채무 불이행 때 채무의 변제를 확보하는 수단으로 채권자에게 제공하는 것.

● 채권 (빚 채, 권리 권) : 빌려준 돈을 받을 권리

●본등기 : 확정된 등기이고 등기의 본래 효력인 대항력을 발생시키는 종등기. 가등기의 상대 개념이고 그 가등기에 의해 순위를 보전받는 등기임.

● 등기 ( 오를 등, 기록할 기) : 일정한 사항을 일반인에게 널리 공개적으로 보이기 위해 공적인 장부에 기재하는 행위.

● 변제 ( 분별할 변, 건널 제) : 남에게 진 빚을 갚음.

●제척기간 : 어떤 권리에 대해 법률이 정하고 있는 존속기간. 이 기간이 지나면 권리 소멸.

가장 완벽하게 실패한 날은 웃지 않은 날이다.     

      -프랑스 격언-

 

 

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