다세대 다가구 차이점과 전월세 임대차계약시 주의사항

다세대와 다가구가 헷갈리는 이유는 단어 자체도 비슷하지만 건물외관도 비슷해서 그게 그것 아닌가? 하는 생각을 하게 됩니다. 그러나 다세대 다가구 매매나 전월세 임대차 계약을 하게 되는 경우에 특히 그 차이점을 알아 두는 것이 좋습니다.  다세대와 다가구의 여러 차이점과 전월세 임대차계약 시 주의사항도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

다세대 다가구 차이점 전월세 임대차계약 주의사항

< 목차>

1. 단독주택과 공동주택

2. 다세대주택이란?

3. 다가구주택이란?

4. 다세대 다가구 전월세 임대차계약 시 주의사항

1. 단독주택과 공동주택

다세대와 다가구의 특징과 차이점을 알아보기 전에 건축물의 용도에 따른 분류 중 단독준택과 공동주택에 대해서 간단하게 정리하고 넘어가려 합니다.
왜냐하면 다세대와 다가구가 건축물의 29가지 용도중 서로 다른 용도로 분류되고 있기 때문입니다.
다세대는 공동주택에 속하고 다가구는 단독주택에 포함됩니다.

1) 단독주택

단독주택은 단일세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택을 말합니다.

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< 단독주택 종류>

- 단독주택

- 다가구주택 : 19세대 이하가 거주해야 할 것. 주택으로 사용하는 1개 동의 바닥면적이 660제곱미터 이하일 것, 층수는 3층 이하일 것. ( 지하층과 주차장으로 사용하는 필로티는 층수에서 제외됨.)

- 공관 : 공적 거처로 사용되는 주택

- 다중주택 : 학생, 직장인 등 다수가 장기간 거주하는 공간으로 독립된 주거 형태가 아니여야 함. ( 각 방별로 욕실 설치 가능하나 취사시설 설치는 불가능함.), 주택 1개 동 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 주택층수는 3층이하일 것.

주택

 

2) 공동주택

주택법에 따르면 공동주택은 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하고, 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 주거 형태를 공동주택이라고 합니다.

<공동주택의 종류>

- 아파트 : 주택으로 사용하는 층수가 5층이상인 주택

- 다세대주택 : 주택으로 사용되는 층수가 4층이하이고 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하인 주택을 말함.

-연립주택 : 주택으로 사용하는 층수가 4층 이하이고 주택 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 초과인 주택을 말함.

- 기숙사 : 학교 학생이나 회사의 사원 등이 사용하는 것으로 1개 동의 공동취사시설 이용세대수가 전체의 50% 이상인 건물 

 

공동주택

2. 다세대주택이란?

- 우리가 흔히 '다세대 빌라'라고 칭하는 주택으로 각 호마다 개별등기를 해서 분리매매와 임대가 가능합니다.

- 다세대주택은 공동주택에 해당되고 구분소유 (소유주가 세대마다 다름.)이며 사용층수는 4층이하로 규정되어 있습니다.

3.. 다가구주택란?

- 다가구주택은 단독소유 ( 개인 한 사람이 단독으로 소유함.)여서 단독주택에 속하고 사용층수는 3층이하로 규정되어 있습니다.

- 즉, 등기가 단독등기로 건물전체를 한 개인이 단독으로 소유하고 있습니다.

- 다가구는 주거 생활하는 층수가 3층이하여야 하고 지하층이나 필로티는 제외시킵니다.

필로티란 기둥만 세워서 1층을 주차장이나 정원 또는 휴게 공간으로 사용하는 곳으로 사람이 거주하는 공간이 아니므로 층수에 포함시키지 않음.

- 주로 다가구는 원룸 건물로 만들어지는 경우가 많음. 

 

다가구주택 내부

4. 다세대 다가구 차이 정리 및 전월세 임대차계약 시 주의사항

다세대와 다가구는 세대수, 개별소유여부, 층수의 차이가 있습니다.

다세대와 다가구의 차이점 간단정리

- 다세대주택은 공동주택이고 4층 이하입니다.

- 다세대주택은 개인 세대를 분양해 구분해서 소유할 수 있고 호수별로 주인이 다르다고 보면 됩니다.

- 다가구는 개인 한 명이 전체 건물을 소유하고 있어서 호수별 구분소유는 불가능합니다.

- 다가구는 집주인 한 명이 건물 전체를 소유하면서 여러 사람에게 원룸을 임대하는 경우가 대표적인 경우입니다.

그중에서 다가구에 전월세 임대차계약을 하는 임차인의 경우 주의사항에 대해 짚어보겠습니다.

가장 중요한 것은 다가구는 여러 세대가 임차를 해서 살고 있는데 각 호실마다 집주인이 다른 것이 아니라는 점입니다.  집주인은 한 명이고 등기도 그 집주인 단독으로 되어 있습니다.
거기다 그런 원룸 다가구 건물은 집주인이 근저당을 설정해서 은행에 대출이 잡혀있는 경우가 많다는 것입니다.

 

다가구주택과 다세대 주택은 외형상 비슷해서 전월세 들어갈 때 다세대인 줄 알고 전세로 들어가서 낭패를 보는 경우가 있는데 주의를 요합니다.

①여러 세대가 살지만 임대인 한 명의 소유로 되어 있는데 경매로 넘어갈 경우 보증금 안전에 문제가 발생할 수 있음을 주의해야 합니다.
해당 다가구주택의 부채 알아보기 

대출 ( 근저당 설정액) + 선순위 세입자 보증금 총액 + 내 보증금 =   해당 건물의 경매감정가격 

임대차계약 시 특약사항에 전월세 계약한 보증금 총액을 기재해 달라고 요청합니다.
② 관리비의 문제도 있음. 다세대는 개별로 사용한 만큼 개별로 납부하는데 다가구는 관리비로 인해 분쟁이 일어나 수 있음 계약서에 정확히 명시해야 합니다.

③ 전월세 임대차 계약 시에 등기부등본을 떼어 보고 건축물의 각 세대별로 구분해서 등기가 되어 있으면 다세대주택이고 건물 전체가 한 사람 소유로 되어 있으면 다가구주택입니다.

④ 다가구주택의 경우는 전세는 위험할 수 있으니 월세로 사는 것을 추천합니다.

일단 월세는 전세보다 보증금이 적고 그러면 소액임차인의 최우선변제금에 해당되면 그나마 안전하다고 할 수 있습니다. 

⑤ 다가구 전월세 임대차계약의 임차인은 계약 전에 자신 앞에 몇 명의 임차인이 있는지 확인해야 합니다.

자신보다 먼저 들어와서 확정일자를 받은 임차인이 선순위이기 때문입니다.

경매가 진행되는 일이 발행하면 순위순서로 보증금을 돌려주므로 나보다 선순위 임차인이 있는지 있으면 몇 명인지를 잘 알아보고 임대차 계약에 임해야 합니다.

⑥ 임차인이 있는지 유무는 ' 전입세대확인서' 발급으로 알 수 있습니다.

 

전입세대확인서 관련 글 참고하세요.⬇️⬇️⬇️

전입세대열람내역서 전입세대확인서 발급

⑦ 전입신고 시에 다가구주택은 건물 자체가 건물주 한 사람 소유이기 때문에 주소만 정확히 기입해도 되지만 
다세대주택은 각 호실마다 등기가 개별등기이므로 호실까지 정확하게 적어야 확정일자 효력이 생깁니다. 

동호수가 잘못기입될 경우 보호를 받지 못하니 건축물대장까지 확인하는 것이 좋습니다.

⑧ 다세대주택이라도 한 명이 소유하는 경우가 있고 공동담보로 근저당이 잡히기도 하니 내가 들어가는 호실에 공동담보가 설정되었는지도 확인해야 합니다.

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지금까지 다세대와 다가구의 특징과 차이점 그리고 다세대나 다가구에 전월세 임대차계약을 하는 경우에 주의사항에 대해 알아보았습니다.

감사합니다.