부동산 매매를 하거나 임대차계약을 할 때 참고하게 되는 등기사항전부증명서, 즉 등기부등본을 보면 그 부동산에 대한 여러 정보가 들어 있습니다. 이런 부동산 등기부 등본이 무엇인지 알아보고 등기부등본의 표제부와 갑구, 을구에 어떤 내용들이 담겨 있는지 정리해 보겠습니다.
1. 부동산 등기부란?
부동산등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적인 장부입니다.
다시 말해, 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등이 권리 설정 여부를
알 수 있습니다.
● 지번: 땅의 번호 즉, 주소
● 지목: 토지의 이용 용도에 따라 토지 종류 구분
- 한 필지가 여러 용도로 사용될 경우 주된 용도에 따라 지목을 정합니다.
아파트가 대표적인 예입니다. 아파트 단지는 일부 토지가 주차장, 공원으로 사용되어도 모두 대지로 지목이 결정
● 저당권: 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리
● 가압류 : 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지함으로써 장래의 집행을 보전하는 절차
2. 등기부 등본 보는 법
부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으며 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
1) 표제부
표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황이 나와 있습니다.
집합건물의 등기부등본 표제부 사례입니다.
집합건물의 표제부는 다시
※ 1동 건물에 대한 표시
※ 대지권의 목적인 토지에 대한 표시
※ 전유부분 건물의 표시
※ 대지권 표시로 나눠집니다.
<표제부의 1동 건물의 표시>
집합건물 1동 건물의 표시는
등기한 순서와 접수날짜가 나오고
건물의 위치. 명칭. 번호 등이 표시됩니다.
건물의 종류. 구조. 층수. 용도. 면적 등이 나옵니다.
<표제부의 대지권의 목적인 토지에 대한 표시>
집합건물이 속한 토지 즉, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시는
소재지 지번
토지의 지목( 예: 대지, 공장용지, 학교용지, 공원 등), 면적 등이 나옵니다.
토지거래 시에 특히 유심히 살펴야 합니다.
<표제부의 전유 부분의 건물의 표시>
집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다.
건물번호란에 층과 호수 등이 나오고
건물내역에 면적 등이 나옵니다. 여기의 면적이 전용면적입니다.
<표제부의 대지권의 표시>
집합건물이 속한 대지중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다.
대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다.-소유권대지권이 일반적입니다.
대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다.
(예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻입니다.
2) 갑구
갑구에는 소유권과 관계된 사항이 기록되어 있습니다.
위에서 보이듯 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기를 한 이유 등이 나옵니다.
등기한 순서대로 나오기때문에 제일 마지막 부분에 나오는 사람이 현재 주인입니다.
단독 소유이면 '소유자'라고 나오고 공동 소유이면 '공유자'라고 나오면서 지분 표시가 됩니다.
갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매, 등의 등기가 있다면
소유권에 대한 분쟁의 소지가 있으니 주의해야 합니다.
이때 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 됩니다.
3)을구
을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있습니다.
저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시되어 있습니다.
전세계약 체결시 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 금융기관에 대출이 있다는 의미이니 주의해야 합니다.
근저당권이 이미 설정되었다는 것은 전세보증금보다 선순위기 때문입니다.
만약 불가피하게 전세계약을 한다면 체권최고액(임대인의 대출금)+ 전세보증금이 매매가의 70%선 이여야 합니다.
즉, 채권최고액과 전세금 합산 금액이 경매시 낙찰 예상금액보다 적어야 안전하다고 할 수 있습니다.
물론 경매 낙찰가는 알 수 없기 때문에 가급적 근저당이 잡힌 집은 전월세 계약을 피하는 것이 좋습니다.
지금까지 부동산 등기부 등본 보는 방법에 대해서 알아 보았습니다.
필요하신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
읽어 주셔서 감사합니다.
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