부동산 신탁과 신탁등기 부동산 용어 정리-임대차계약시 주의

부동산 신탁등기는 일반적으로 흔하게 접하는 일은 아니지만 임대차 거래시에 생소하기 때문에 대응하는데 문제가 발생할 수 있습니다. 그래서 부동산 신탁과 신탁등기등 관련 용어를 알아보고 신탁등기를 한 부동산은 어떤 특징이 있는지 정리하겠습니다.

 

부동산 신탁과 신탁등기

 

전월세 피해 관련 뉴스- 한국경제신문

1.시작하며

 오늘자 신문에 실린 기사 중에 충북 음성에서 수백 가구 규모의 오피스텔 월세 사기 사건이 발생했다고 합니다.

전국적으로 전세사기 사건으로 피해가 커지고 있는 가운데 발생한 사건인데요 수백 명의 입주자가 퇴거 위기에 놓였다는  안타까운 내용입니다. 

 

간단하게 내용을 살펴보자면 

248 가구 규모의 k오피스텔은 시행사 대표인 A 씨가 162 가구의 소유권과 임대차 권한을 신탁 방식으로 B은행에 넘기고 받은 증서를 담보로 새마을금고에서 205억 원을 빌려서 지은 건물입니다. 

 

반응형

 

A대표등은 지난 4년간 소유권자인 B은행에 알리지 않고 별도 법인을 세워 수백 건의 월세 계약을 맺었습니다.

K오피스텔 시행사는 지난해 여름부터 대출 원리금을 체납하고 있어서 이에 새마을금고는 대출상환이 어렵다고 판단한 후 B은행에 요청해 K오피스텔 162 가구의 공매 절차를 시작했다고 합니다.

 

위의 기사내용을 보면 A 대표가 B은행과 부동산 담보 신탁 계약을 체결한데서부터 시작됩니다.

여기서 알아봐야 하는 용어와 관계 법률에 대해서 정리해 보겠습니다.

2.부동산 용어 정리 및 신탁등기

■ 담보:  민법에서 채무 불이행 때 채무의 변제를 확보하는 수단으로 채권자에게 제공하는 것

   (변제- 남에게 진 빚을 갚는다 )

■ 신탁 : 믿고 맡긴다는 뜻으로 , 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 일

■ 담보신탁 : 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 

                    자금을 빌리는 제도를 말합니다.

■위탁자 : 물건을 건넨사람

■ 수탁자 : 물건을 받아서 사용, 처분하는 사람

■ 수익자 : 그 물건의 과실을 받는 사람

 

소유권이라는 단어에는 사용+ 수익+ 처분의 의미가 들어 있습니다.

대부분은 소유자 한 명이 위 세 가지를 가지고 있습니다. 그런데 이것을 법 테두리 내에서 분리할 수 있는 방법 중에 

하나가 신탁입니다.

 

■ 신탁등기 : 신탁을 할 때 부동산처럼 등기를 해야 하는 재산권은 등기를 해야 법률적인 문제가 발생할 경우 제삼자에게

                   이를 위해서 하는 등기를 신탁등기라고 합니다.

                   이는 특정 재산의 재산권이 신탁되었음을 제삼자에게 알리기 위함입니다.

 

 

신탁등기 된 부동산은 그렇지 않은 부동산보다 권리 관계가 복잡한 편이므로 임대차 계약 체결 시 주의가 필요합니다.

일반적인 임대차 계약 관계는 임대인과 임차인이 당사자가 되어 계약을 합니다.

그런데 신탁등기가 설정된 임대차 계약은 위탁자, 수탁자, 수익자, 임차인이 당사자가 됩니다.

 

이때 수탁자 ( 일반적으로 신탁회사)가 아닌 위탁자 (재산권의 관리, 처분을 맡긴 사람)와 임차인이 임대차 계약을 

체결하면 임대차 계약의 효력 자체가 발생하지 못합니다.

이 경우에는 우선변제권이나 최우선변제권을 주장할 수 없습니다.

 

부동산 신탁을 건물 소유권을 맡겨 놓는 개념으로 이해하고 소유권은 여전히 건물주가 가지고 있다고
생각하기 쉬운데 신탁등기가 이루어지면 건물주인인 위탁자는 법률적으로 더 이상 소유주가 아닙니다.
등기부등분상의 등기명의인 수탁자(신탁회사)가 법률적인 소유자가 됩니다.

 

3.임대차 계약시 주의사항

임대차 계약 전 

계약하려는 부동산이 등기부등본상에 신탁등기가 되어 있는지 확인하고

신탁등기가 된 부동산이라면 

신탁원부를 발급받아 확인해야 합니다.

신탁원부에는 수탁자, 위탁자, 수익자, 신탁인의 성명, 주소, 신탁의 종류, 대출금등이 기재되어 있습니다.

특히 ※신탁 부동산 대출은 등기부등본에 표기가 안되기 때문에 임대차 계약자는 신탁원부를 꼭 떼서 적법한 

임대권한자가 누구인지 확인해야 합니다.

신탁등기 부동산 임대차 계약 시는 수탁자와 하거나 위탁자와 할 때는 신탁회사의 위임 동의서가 필요합니다.

 

등기부등본 신탁등기

신탁등기 된 부동산이라면 신탁등기보다 세입자의 순위가 밀리므로 안전한 보증금 회수를 위해서 전월세 계약을 피하거나 신탁원부 및 신탁계약서를 확인하여 사전 검토한 후 보증금회수가 가능한 범위 내에서 계약을 체결해야 합니다.

 

이상으로 신탁등기 부동산 관련 신탁등기와 신탁 관련 용어 정리를 해드렸습니다.

읽어 주셔서 감사합니다.

 

적정 전세가율은?⬇️⬇️⬇️

부동산 전세가율이란? 전세가율 계산하는 방법과 적정 전세가율

임대차계약의 묵시적 갱신⬇️⬇️⬇️

전월세 임대차계약 묵시적 갱신 , 묵시적 갱신 기간, 묵시적 갱신 해지

장기수선충당금 반화관련 정리⬇️⬇️⬇️

장기수선충당금 반환