분양권 전매, 분양권 양도세

올해 4월 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 분양권 전매제한을 완화하면서 상반기 분양권 거래가 전년대비 65%가량 증가했다고 합니다.  오늘은 분양권 전매 완화된 내용과 분양권 전매 절차, 그리고  분양권 양도세율을 중심으로 살펴보도록 하겠습니다.

분양권 전매와 매수 계획이 있으신 분들은 특별히 주의 깊게 보시고 참고해 보세요.

 

분양권 전매 분양권 양도세

<목차>

1. 분양권 전매 뜻과 전매 절차

2. 분양권 전매제한 완화

3. 분양권 양도세

4. 분양권 양도세 신고기간 및 방법

1. 분양권 전매 뜻과 분양권 전매 절차

 

분양권이란 청약 신청을 통해 당첨된 자가 아파트 준공 (= 완공 ) 이후 입주할 수 있는 권리이고,

분양권 전매 뜻은 분양권을 아파트가 완공되기 전에 다른 사람에게 매도하는 것을 의미합니다 

<분양권 전매 절차>

 ①부동산에 분양권 매물 내놓기 : 분양권 가격은 보통 분양가 + 확장비 + 옵션비 + P로 구성됨. 

-매도자는 적정 p 판단해서 가격 결정하고

-매수자는 매물의 상세 정보와 중도금 이자와 가격 등을 확인해야 함.

②분양권 매매 계약서 작성 

-매수자는 매물의 공급계약서와 옵션 계약서, 매도자 신분증과 계좌 등을 확인하고 매도자의 매물인지 확인 필요.

- 중도금 승계 받는 경우 해당 은행에 적격여부를 미리 확인해야 함.

③잔금일 : 계약서 작성과  부동산 중개소에서 '분양권 실거래신고'를 해당 관공서에 하고 '신고필증'을 발급받음.

신고필증이 있어야 중도금대출승계와 명의 변경을 할 수 있음. 

- 중도금승계로 은행방문

- 명의 변경신청은 분양사무실에서

- 매도자는 중도금승계진행 후에 명의 변경을 해야 함을 잊지 말 것.

④중개보수 지불과 양도소득세 신고

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2. 분양권 전매제한 완화

 

올해 4월 7일부터 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해

분양권 전매제한 기간이 완화되어 아래와 같습니다.

< 수도권 >

-공공택지나 규제지역과 분양가 상한제 적용지역은  3년,

-과밀억제지역은 1년,

-그 외 지역은 6개월로 완화되었습니다.

<지방권 >

-규제지역과 공공택지 지역은 1년,

-광역시 도시지역 6개월

-그 외 지역은 '폐지'

단, 공공택지 및 민간택지 등의 분양가 상한제 적용 단지는 2년 ~ 5년의 실거주 의무가 남아 있습니다.

실거주 의무를 지키지 않고 분양권을 파는 경우 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금에 처합니다

3.분양권 양도세

분양권을 양도해서 소득이 발생하면 양도 소득세를 납부해야 합니다.

<분양권 양도세 계산>

-프리미엄 ( 일명 P ) - 중개보수 - 인적공제  = 양도소득 과세표준 × 양도세율

-(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 연 1회 인별 기본공제 250만 원 )  × 양도세율 = 양도세 납부액

1) 현재 분양권 양도세는

- 1년 이내 전매는 70%
- 2년 이내는 60%
- 2년 이상 보유 시 과세표준 구간에 따라 6% ~ 45% 세율 적용 됨

 

이와 함께 지방세 10% 가산해야 하고요. 

그래서 실질적인 양도세  부담은 66% ~77%에 달합니다.

간단한 예를 들어 5000만 원의 양도차익이 발생한다면,

대략 3300만 원~ 3850만 원이 세금으로 나가는 것입니다.

( 필요경비나  기타는 무시한 단순 예상액입니다.)

 

2) ※ 분양권 양도세 완화 계획안

 

위와 같은 현재의 이런 양도세 세율을 세법 개정안으로 더 완화하겠다는 계획을 밝혔습니다.

(지난해 12월 ' 2023년 경제정책방향'발표에서 밝힘. 아직 시행 전- 참고만 하세요.)

 -1년 미만의 경우 45%

- 1년 이상은 일반세율 적용한다는 계획입니다.

-일반세율은 과세표준이 

●8800만 원 이면 24%

●1억 5000만 원 이하는 35%

● 3억 이하면 38% 적용받음.

 

후속 법개정 작업은 아직 이루어지지 않고 있는 상태입니다.

시행령이나 시행규칙과 달리 법 개정은 국회 동의가 필요하므로 간단하지 않습니다.

 

4. 분양권 양도세 신고기간 및 방법

양도일이 속한 달의 말일을 기준으로 2개월 이내 신고와 납부 진행

 

- 온라인 신고 : 홈택스 홈페이지
홈택스  > 신고/납부 > 양도소득세> 예정신고서 작성 > 항목 입력 후 제출

-세무서 납부 : 필요 서류 구비

 

 

< 단어 정리>

-전매 (회전하다 전, 팔다 매) : 산 물건을 다른 사람에게 되파는 것.

-양도( 사양할 양,  건널 도): 법률의 권리나 재산 또는 물건을 남에게 넘겨줌.

 

이상으로 분양권 전매와 분양권 전매 절차, 분양권 양도세 세율

그리고 이후 분양권 양도세 완화계획안에 대해서 알아보았습니다.

나는 과거를 생각하지 않는다.

오직 중요한 한 가지는 끝없이 이어지는 현재뿐이다.

 - 윌리엄 서머셋 모옴 -

 

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