아파트 부부공동명의 변경 종부세 취득세 등 장단점 정리

재산 형성 기여도에 따라서 달라질 수는 있지만 기본적으로 부부는 특별한 법적 조치하지 않아도 재산에 반반의 권리를 가지고 있죠. 그런데 사회적 분위기가 아파트를 공동명의로 변경하는 경우가 많습니다.  공동명의로 하면 종부세나 양도세를 절세하는 혜택들이 있어서 변경하기도 하고요. 아파트 부부 공동명의 변경 시 종부세와 취득세의 변화와 장점과 단점을 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트 부부공동명의 변경

1. 부부 공동명의 변경 시 종합부동산세와 양도세

 

1) 종부세의 경우 인별과세인데

1 주택자는 단독명의는 최대 12억까지 공제됩니다.

부부공동명의인 경우는 18억까지 종부세 비과세입니다.

12억까지는 단독으로 해도무방하고 12억 초과 ~ 18억까지 되는 집은 공동명의로 하면 종부세 대상에서 제외됩니다. 

 

2) 양도세는

양도세는 매도 시 차익금액이 기준이 되기 때문에 공동명의인 경우 두 사람으로 금액이 나누어져서 과세표준의 세율이 낮아지니 양도세가 줄어드는 장점이 있습니다.

 

※ 예를 들어 종부세의 경우를 보면 1주택자인 경우 15억 하는 아파트가 단독명의로 되어있으면

종합부동산세 대상이 되지만 부부공동 명의로 되어 있다면

각각 7.5억씩 소유하는 것이므로 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.

 

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2. 부부 공동명의로 변경 시 취득세

아파트를 매입함과 동시에 부부공동명의로 했다면

취득세는 매매가격과 소유하고 있는 주택 수에 따라 달라지지 단독명의와 공동명의라고 해서 달라지지 않습니다.

그러나 단독으로 했던 아파트를 공동명으로 변경한다면

증여로 여기고 지분만큼 취득세를 내는 것입니다.

단독명의였던 아파트를 부부공동명의로 변경 시 해당 아파트 지분 가격의 3.5% 의 취득세를 납부해야 합니다.

만약 10억원의 아파트를 지분 5:5로 부부공동명의 변경한다면

10억 원의 반인 5억 원 × 3.5% 인 1750만 원의 취득세를 납부하면 됩니다.

 

3.공동명의 장점

 

1) 부동산이 공동명의로 되어 있으면 부부 중 한 사람이 일방적으로 부동산에 담보설정하거나
매도하는 것을 막을 수 있습니다.

2) 종부세 혜택을 볼 수 있습니다. ( 1 주택자인 경우 12억 원까지 비과세인데 공동명의이면
18억 원까지 종부세 비과세 혜택 있습니다.)

3) 양도세 절세를 할 수 있음.( 부부 공동명의인 경우 부부 둘 각자 기본공제액 250만 원씩 받으면

  총 500만 원의 기본공제 혜택을 볼 수 있음.

4) 양도세는 양도소득이 클수록 누진세율로 인해서 양도소득세율이 높아지는데 공동명의로 되어 있으면
과세표준 구간이 낮아져서 낮은 세율이 적용돼 양도소득세를 줄일 수 있음.

 

4. 공동명의 단점

 

1) 금융권 대출과 등기를 할 때 부부각자의 서류가 필요해서 준비서류가 늘어나게 되고
 동행을 해야 한다는 번거로움이 있습니다.

2) 부부 공동명의로 변경 시에 증여로 인정되어서 증여세를 내야 합니다. 

(부부는 자산을 넘겨줄 때 10년간 6억까지는 공제가 되어서 이 금액을 넘지 않는다면 증여세는 발생하지 않음.)

3) 부부 공동명의로 변경되면 소득이 없는 부인의 경우 의료보험이 피부양자에서 지역가입자로 전환될 수 있습니다.

 부부가 모두 직장의료 가입자라면 상관없지만 전업주부인 아내에게 공동명의 변경하는 경우

 재산세 과세표준 9억 원을 넘는 부동산이면 피부양자의 자격을 상실하고

  지역가입자가 되어 의료보험을 납부해야 합니다.

 

■공동명의 변경 시 필요서류

 

< 증여자 준비 서류>

- 등기권리증

-인감증명서

-주민등록초본

 

<수증자 준비서류>

-증여 계약서

- 주민등록초본

- 토지대장

- 건축물대장

- 등록세 영수필 확인서

- 국민주택채권 매입 필증

-개별공시지가 확인서

- 정부 수입인지

-대법원 수입증지

 

단독명의와 공동명의중 일방적으로 어느것이 더 좋다고 판단하기는 어렵죠.

분양받은 아파트는 등기전에 하는 것이 가장 좋고 그 외에는 

본인의 상황에 따라 유불리를 따져보고 결정하는 것이 최고인듯 하네요.

이상으로 아파트 공동명의변경에 따른 종부세와 양도세 절세 부분과 취득세, 

공동명의 변경 시 장단점에 대해서 포스팅했습니다.

 

< 단어 정리>

- 인별과세 : 부부합산이나 가족합산이 아닌 각자의 명의로 된 재산에 부과한다는 뜻.

 

자신감 넘치는 포즈를 취하면

실제로 긍정적인 호르몬이 분비된다. 

- 로버트 치알디니- 

인간의 뇌는 실제와 허상을 구분하지 못한다고 합니다.

기분이 좋아서 웃어도, 억지로 웃어도 엔도르핀이 나온다고 하네요.

오늘 하루도 웃음으로 행복한 날 되세요!

 

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