주택담보대출 LTV, DSR과 DTI ,신 DTI 뜻과 차이점 알아보기

요즘은 은행에서 주택담보대출을 알아보기 전에 인터넷상에서 편리하게 부동산 계산기를 이용하면 대략적인 금액을 알 수는 있습니다. 그러나 주담대는 금액도 크고 대부분 장기간 동안 이어지는 것이므로 그 내용을 본인이 충분히 알고 주담대를 실행하는 것이 중요하다고 생각합니다. 이번에는 주담대와 관련된 ltv와 dsr, dti, 신 dti까지 살펴보도록 하겠습니다. 필요하신 분들은 참고하세요.

주택담보대출 ltv dsr dti차이점

 

목차

1. 주택담보대출 ltv란?

2.dsr 뜻

3.dti 뜻

4.dsr과dti 차이점

1. 주택담보대출 ltv란?

ltv ( loan to value)란 주택가치 대비 내가 받을 수 있는 대출비율을 말합니다.

일반적으로 kb 시세가 기준이 되며 분양받는 아파트는 분양가나 감정가를 적용합니다. 

한마디로 ltv는 담보물건인 아파트(주택 등)의 가격, 가치에 중점을 두는 비율입니다.

현재는 서울의 강남구, 송파구, 서초구, 용산구만 규제지역이고 그 외 나머지 지역은 비규제지역입니다.

< 대출가능비율>

1) 무주택자 / 1 주택자 :  -비규제지역 70%

    bsp;            - 규제지역 50% 

2) 2주택 이상 : 60%

LTV는 2022년 3분기부터 '생애최초주택구입자'들에 한해서 ltv 80%까지 확대하고 있습니다.

 

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2.dsr 뜻

 

dsr (debt service ratio) 이란  총부채원리금상환비율로 (모든 주택담보대출 원리금상환액+ 기타 대출 원리금상환액)을 연소득으로 나눈 비율입니다.  

모든 대출원리금이 연소득의 일정비율을 넘지 않도록 규제하는 것으로 
규제/비규제 상관없이 dsr은 1억 초과 시 모두 40% 적용입니다.

주담대를 포함한 모든 대출의 원리금 (원금과 이자까지)상환액을 포함해서 연소득으로 나누어 계산합니다.

아무래도 dsr을 적용하면 대출기준이 엄해지겠죠.

현재 한시적으로 '보금자리론'은 dsr적용을 받지 않아서 대출이 완화되었습니다.

 

3.dti 뜻

dti (debt to income) 란 총부채상환비율로 (주담대원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액)을 연소득으로 나누어 계산합니다.  

-무주택자와 1 주택자  : 규제지역은 40%

    ;   비규제지역은 60% ( 아파트 외 지역은 100%) 

※ 신dti란?

2018년부터 투기수요억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 규제로

2건 이상의 모든 주담대 원리금을 반영한 계산법입니다. 

서울과 수도권
세종시, 부산 해운대구 등 청약조정지역에 우선 적용되는 것입니다.

신 dti =  (신규주담대 원리금 + 기존주담대 원리금 +기타 대출이자 ) /연소득 

4. dsr과 dti 차이점

dsr과 dti둘다 연소득을 기반으로 대출이 달라집니다.

연소득이 높으면 대출 금액이 늘어나는 것은 공통점입니다.

차이점 
dsr = ( 주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원금과 이자 상환액)/ 연소득
dti = ( 주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자상환액) / 연소득  

dsr은 기타 대출 ( 주담대 이외의 신용대출이나 마이너스통장, 자동차할부, 카드론 등 )에서

원금과 이자까지 포함하고 dti는 이자만 포함합니다.

그래서 dsr을 적용하면 대출이 불리해지는 거죠.

얼마 전에 정부에서 역전세 전세반환대출에 한해서 올해 7월 27일부터 1년 동안 한시적으로

dsr적용을 하지 않고 dti를 적용한다고 했었죠.

dti를 적용하면 대출이 더 많이 나올 수 있기 때문입니다.

역전세로 세입자의 전세금 반환을 보장해 준다는 목적이라고는 하지만 

개인의 위기를 국가가 정책으로 보호해 준다는 우려의 목소리도 큽니다.

집주인의 전세보증금 반환 리스크를 정부가 대출을 늘려서 해결하도록 권하는  것과 같은데

우리나라의 가계빚은 미국의 2배이고 주요 국가 중에서 GDP대비 3위라고 합니다.

이미 가계빚이 심각한데 '대출총량'을 늘리는 이런 정책이 옳은 것일까?

 하는 의구심을 나타내는 이들이 많습니다.

 

하락했던 주담대 금리가 다시 상승하고 있죠.

준거금리인 코픽스가 두 달 연속 상승한 데다

미국 기준금리가 5.5%로 올라 우리나라와 금리 격차가 2.0%로 벌어졌고요.

이런 이유로 주담대 금리가 다시 오르고 있습니다.

 

최근 부동산 오름을 보고 바닥이다. 아니 데드켓 바운스다 등등 여러 의견이 있지요.

긴 사이클로 보면 여전히 하락장인 것은  맞는 것 같아요.

금리도 안정적이지 않으니 내 집 마련을 고민하는 분들은 좀 더 시간을 두고 지켜보는 것도 좋을 듯합니다.

주택담보대출 관련 ltv, dsr, dti, 신 dti에 대해서 알아보았습니다.

< 단어 정리 >

-원리금 : 원금 +이자 를 말함.

-코픽스 : 국내 8개 은행이 조달한 자금을 기초로 산출되는 자금조달비용지수.

 

 

당신이 할 수 있다고 믿든, 할 수 없다고 믿든

당신이 믿는 대로 될 것이다.  

whether you believe you can  or you can not,

it will work out as you believe.

   - 헨리 포드(Henry Ford) -

 

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