위반건축물 유형과 위반건축물 확인하는 법

위반건축물을 확인하지 않고 매매를 하거나 임대차 계약을 체결하거나 경매에서 낙찰을 받았을 때 생각지 못한 일들이 일어날 수 있습니다. 위반건축물인지 아닌지는 등기부등본으로 정확히 알 수 없기 때문에 추가적으로 확인해야 할 절차가 필요합니다. 어떤 확인들을 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

위반건축물 유형 위반건축물 확인하는 법

1. 위반건축행위란?

건축법령에 정한 허가 또는 신고 절차 없이 무단으로 건축물을 건축(증축, 신축 등) 하거나 용도변경, 대수선 하는 행위를 말합니다.

또 사용승인을 받은 대로 건축물을 관리. 유지하지 않아 발생하는 건축법령 위반 행위입니다.

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2. 위반건축물 유형

 

1) 공동주택 지하주차장 진. 출입로 상부에 지붕을 설치한 경우 

    - 증축으로 건폐율 등, 허가나 신고 위반

 

2) 준공 후 발코니 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우

    - 증축, 용적률 등, 허가나 신고 위반

 

3) 필로티에 창고 등의 용도로 임시건물을 만든 경우

    - 증축, 용적률 등, 허가나 신고 위반

 

4) 다가구 주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는

    해체하거나 수선 또는 변경하는 경우

 

5) 근린생활시설을 주택으로 무단으로 용도변경한 경우

 

6) 창고시설을 근린생활시설로 용도변경한 경우

 

7) 부설주차장 단위구역을 주택 마당으로 이용해 주차기능을 훼손한 경우

 

8) 주차타워를 무단으로 창고로 용도 변경한 경우

 

9) 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 경우

 

10) 고시원 개별 호실에 취사시설을 설치한 경우

 

11) 새로운 출입문이나 창문을 내기 위해 건물 내부 내력벽이나 외벽을 부수는 경우

 

12) 조경의 의무면적을 훼손하여 주차장으로 사용하는 경우

불법 신축 및 증축 유형
대수선 위반 유형
용도변경 위반 유형
조경 등 위반 행위   위의 사례들은 크게 이러한 범위의 위반유형으로 볼 수 있습니다.

 

위의 경우 외에도 다양한 경우가 있는데 전반적으로

베란다를 이용해 무단으로 증축하거나

옥상층 빈 공간을 증축하거나

조립식 판넬 창고 무단 증축

일반 음식점 무단 증축 등.

 

세대수를 늘리거나 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단, 등의 구조나 외부 형태를 수선 또는 변경하는 경우 등.

 

3. 위반건축물 확인하는 법

1) 건축물대장에서 '위반건축물'이라는 표시가 있는지 확인합니다.

 

아래 건축물대장 예시처럼 상단에 '위반건축물'이라고 표시가 되어 있습니다.

좀 더 구체적으로 어떤 사항을 위반했는지는 건축물대장(을)의 '변동사항'을 확인해 보면 됩니다.

건축물대장 예시

그런데 문제는 건축물대장에는 아무런 표시가 되지 않았는데 시청이나 구청에서 모르게 불법으로 용도변경하여 사용하는 위반건축물의 경우가  있다는 것을 알고 있어야 합니다.

 

건축물대장은 깨끗해도 현장이 '불법'인 경우가 있으니 건축물대장과 더불어 현장을 꼭 확인해야 합니다. 

예를 들어 1층 주차장을 원룸으로 만들어 쓰고 있거나

옥탑도 올라가 봐서 주거로 사용하면  불법이고 이러한 건축물은 '잠정적 위반 건축물'이기 때문에 

언제라도 위반건축물로 적발되니 조심해야 합니다.

 

2) 건물. 토지 등기부등본 확인

3) 기타 공부확인 및 현장 방문하기

 

위반건축물은 과태료를 부과해야 하며 원상복구 시정명령을 받고 시정이 될 때까지 이행강제금을 내야 합니다. 임대차 계약이 체결된 위반건축물은 전세대출이 안되고 보증보험도 가입이 어려울 수 있습니다.

위반건축물인지 모르고 매입했을 시에는 전소유자 위반사항은 현소유자에게 승계된다고 합니다.  그래서 매입자가 이행강제금을 낼  수도 있고 복구를 해야 해서 뜻하지 않는 불이익이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

 

지금까지 위반건축물유형과 주의사항들에 대해서 알아보았습니다.

감사합니다.

 

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