부동산 전세사기 문제가 사회적으로 심각한 상황이라 올해 3월과 4월 임차권등기 신청 건수가 전국적으로 각각 3000건이 넘어가면서 1년 새 4배 이상 높아졌다고 합니다. 이에 임차권등기명령이 무엇인지, 신청서류, 주의사항에 대해서 살펴보겠습니다. 임차권등기명령에 대해서 궁금하신 분들은 참고하시기 바랍니다.
1. 임차권등기명령이란?
임차권등기명령은 임대차 계약이 만료 됐는데도 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 할 때세입자의 권리인 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권 등기를 하는 제도입니다.
주택임대차 보호법에 의하면 임차인이 실제로 거주를 하면서 전입신고가 돼있고 확정일자를 받아 놓은 상황이라면
대항력과 우선변제권을 가지고 있는 것입니다.
그런데 이사를 해야 하는 상황이 발생한다면 그 집에 점유를 할 수가 없기 때문에 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.
임차권등기명령은 이런 문제가 발생했을 때 해결방법 중 하나라고 할 수 있습니다.
법원 집행명령에 따라 임차권등기를 하게 되면 임차인이 자유롭게 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
※-대항력은 계약 관계에 있는 사람이 아닌 제삼자에게 임차인의 효력을 증명하는 힘을 의미합니다.
-우선변제권은 임차주택이 경매나 공매로 넘어가게 될 경우 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을
변제받을 권리를 말합니다.
임차권등기는 보증금을 돌려받지 못한 경우 임대인 동의 없이 단독으로 진행할 수 있습니다.
그리고 등기사항증명서에 임차권등기를 설정하였던 행위 자체를 임대차계약의 종료와 배당요구의 의사표시로 보기 때문에 부동산 경매에서 첫 경매개시결정등기 전까지 설정한 임차인 배당요구를 하지 않았다 해도 배당을 받을 수 있습니다.
2. 임차권등기명령 신청조건과 필요서류
1) 신청조건
- 임대차계약 기간 만료에 따른 종료는 물론 해지 통보나 합의 해지에 따른 임대차 종료 시에도 임차권등기명령 신청가능.
이 과정에서 세입자는 집주인에게 반드시 임대차계약 해지 의사를 명확하게 전달해야 합니다.
- 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못했거나 일부라도 돌려받지 못한 경우도 해당함.
- 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지 통고를 하고 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우.
- 기간의 약정이 없는 임대차의 해지 통고는 임차인이 해지 통고한 날로부터 1개월이 지난 경우.
2) 신청서류
- 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서
- 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면
(ex. 건축물대장)
- 임대차계약증서
- 주민등록등본. 주민등록초본
- 임대차계약 종료 내역서 (계약해지 통보 문자메시지 내역 등)
※ 개인이 직접 신청할 수도 있고 법조인의 도움을 받을 수도 있습니다.
그리고 '대한민국법원 전자소송 사이트의 민사서류 제출을 통한 온라인 신청도 가능합니다.
인터넷에서 '대국민서비스'라는 사이트에 접속해서 신청서를 작성하고
첨부서류를 첨가해서 '전자소송'이라는 제도를 이용해서 인터넷으로 제출이 가능합니다.
3. 임차권등기명령 주의사항
- 임차권등기명령 서류가 접수되면 법원은 보통 3~4일에 걸쳐 심사를 하고 결정하지만
문제가 발생했을 때는 보정명령이 내려져 추가서류를 제출해야 합니다.
-임대인에게 2개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않았거나
열쇠 반납, 현관 비밀번호 등 주택 인도 절차 의무를 명확히 하지 않았을 경우 반환 청구가 어려울 수 있습니다.
- 점유 또는 이사는 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후에 해야 합니다.
임차권등기는 보증금의 반환을 위해서 자신의 권리를 법적으로 보호받는 일환입니다.
임차권등기명령을 사용하는 일이 일어나면 안 되겠지만 이러한 제도가 있다는 것을 알아 두는 것도
혹시나 하는 상황에서 도움이 되리라고 생각합니다.
이상으로 임차권등기명령의 신청조건과 신청서류 등에 대해서 알아보았습니다.
감사합니다.
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