전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항 모음

전세계약서 작성 하기 전에 내 보증금을 안전하게 지키기 위한 특약사항에는 어떤 것들이 있나 살표 보는 것이 필요합니다. 그래야 전세계약서 체결 시에 중요사항이  누락되는 일을 막을 수 있으니까요.  전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항들 모았으니 잘 읽어보시고 활용해 보기 바랍니다.

 

전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항

 

이 포스팅은 '덕방연구소'( 부동산 관련 채널) tv를 참고하여 작성했습니다.

 

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1.전세계약서에 넣어야 할 특약사항

1) 집주인이 체납한 국세, 지방세 ( 당해세)에 대한 특약사항  
당해세는 배당순위에서 임차인보다 순위가 빠릅니다.
그런데 대부분의 임차인은 등기부등본이 깨끗하면 별 의심 없이 계약을 하게 됩니다.

 임대차계약하기 전에 임대인이 납부하지 않은 국세와 지방세는 경매 시에
임차인보다 순위가 빠르기 때문에 확인하고 임대차계약을 진행해야 합니다.

1000만 원 초과의 임대차계약을 한 임차인은 임대차계약서가 있으면
임대인 동의 없이도 세무서에서 집주인의 세금 체납여부를 확인할 수 있습니다.

전세집

 

그런데 문제는 계약 전에는 임대인의 동의가 있어야 열람이 가능하다는 것입니다.

그래서 가계약금 넣은 후 계약을 하게 될 때 특약사항을 넣어두면 여러모로 도움이 됩니다.

보통 계약서 작성하고 대략 한두달후 이사하는 날에 잔금을 치르게 되죠.
잔금 치르기 전까지 남은 시간에
그 계약서를 들고 세무서에서 세금체납여부를 확인할 수 있겠죠.

특약사항 예시

" 계약 체결 후 임대인의 국세 및 지방세 체납이 확인될 경우 임대인은 즉시 체납 세금을 완납하도록 한다. 불이행시 임대차계약을 해지할 수 있으며 계약금을 임차인에게 돌려 준다."

이렇게 특약을 넣으면 세금 체납된 집주인은 잔금 치르기 전에 세금을 납부하게 되겠죠.

 

 이 방법이외에  계약서 쓰기 전에 임대인에게 국세와 지방세 완납증명서를 요청해서 확인 후에
임대차계약 여부를 결정하는 방법도 있습니다. 

실제 현장에서 잘 이루어지느냐는 상황에 따라 다를 수 있어요.

 

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2) 빌라 전세계약 시 주의해야 할 특약사항 

빌라 소유자가 전세세입자와 임대차계약을 했는데 일명 바지사장( 이름만 빌려주는)에게 소유권이전을 하고
사라지는 전세사기의 한 종류를 막기 위한 특약사항입니다.

 특약사항 예시

"계약기간중 임대인이 해당 주택을 매매하는 등의 이유로 소유자 변동시 즉시 임차인에게 알리고 이때 임차인은 계약을 해지 할 수 있다. 임차인이 해지할 경우 임대인은 임차인에게 즉시 보증금을 반환하기로 한다."

 

이 특약으로 집주인이 소유권 변동의 마음을 못 갖게 하는 압박의 효과도 있습니다.

3) 전세대출과 보증보험 가입조건에 대한 특약사항

전세대출이나 보증보험 가입이 되는 줄 알고 계약했는데 이 두 가지를 진행할 수 없게 되면
계약금을 날릴 수 있기 때문에 넣는 특약사항입니다.

전세대출은 전세계약 체결 후에 신청할 수 있고  보증보험도 잔금 치르고 이사 후에 가입을 하거든요.

그런데 이 두 가지가 신청이 될지 확실치 않아서 이런 특약사항을 준비하면 좋습니다.

특약사항 예시 

" 본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행및 전세보증보험 가입이 가능한 경우의 조건이며 임대인 및 해당 주택의 하자로 인해 전세대출 및 전세보증보험 가입이 불가능할 때는  계약을 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다."

임대차한 집

 

 

4) 임차인이 사정상 전입신고가 불가능할 경우 특약사항

임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하려면 임차한 주택을 인도하고 이사를 해서 점유하고,
전입신고를 해야 합니다. 확정일자도 받아야 안전하고요.

그런데 전입신고를 할 수 없는 경우 특약사항을 넣을 수 있습니다.

특약사항 예시

"임대인은 잔금시 임차인이 해당 주택에 1순위로 전세권설정등기를 하는 것에 동의하고 잔금시 임대인은 임차인에게 전세권설정등기에 필요한 서류를 교부하고 위 절차에 적극 협조해주기로 한다."

 

전입신고가 불가능하다면 전세권설정을 해두어야 만에 하나
경매에서 배당받을 수 있기 때문에 위와 같은 특약사항이 필요합니다.

계약할 때 이런 요구를 하지 않다가 잔금 치를 때 전세권 설정 등기해 달라고 하면
거부하는 경우도 있으니 계약서 쓸 때 특약에 넣어야 합니다.

 

5) 전세 근저당 특약

"임대인은 잔금일 다음날까지 임차주택에 대해 저당권, 근저당을 설정하지 않는다."

 정말 기본적인 특약사항이니 잊지 말고 넣어야 한다는 것 기억해 두세요.

근저당은 접수한 날 바로 효력이 생기지만 확정일자는 그다음 날 효력이 발생합니다.

그래서 이사한 당일 확정일자 받으면 그다음 날 0시에 효력이 발생하니 위의 특약사항을 넣어야 합니다.

임대차 계약서 작성방법⬇️⬇️⬇️

임대차 계약서 양식과 임대차 계약 작성 방법

6) 선순위 근저당 말소

" 선순위 근저당은 잔금일 이전에 말소한다. 또는 잔금을 치르면서 동시에 말소한다."

대출이 있는 임대인은 보통 전세금을 받아서 근저당을 말소하기 때문에 최소한 잔금 치르면서 동시에 근저당 말소 특약을 넣고 중개사분과 함께( 중개사+ 임대인+ 임차인) 은행에 가서 근저당 말소를 진행합니다.

7) 만기 시 집 개방 협조 협약

"임차인은 만기시에 새로운 임차인을 구하기 위한 집 개방에 적극 협조한다."

새로운 임차인이 구해지면 그것으로 나의 보증금을 받는 것이 보통이기 때문에 이 부분은 임차인도 협조를 해주는 것이 본인에게도 도움이 되겠죠.

 

8) 전세반환보증 특약- 주택임대사업자일 경우

" 임대인은 전세반환보증 전액 2년 가입후 보증서를 임차인에게 발송해 준다."

임대사업자의 경우 전월세 구분 없이 보증금 5000만 원 이상이면 전세보증보험 가입이 의무화되었는데요.
간혹 임대인이 1년만 가입하는 경우가 있다고 하니 주의하시고요.

임대차 한 집

 

9) 전세보증금 반환 특약

" 임대차기간 만료일에 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."

보통은 새 임차인의 보증금으로 현재 임차인의 보증금을 반환하기 때문에
실제 현장의 상황에 맞게 변경하여 활용하기 바랍니다.

특약사항은 임대인과 임차인의 협의하에 넣는 것인데요. 

서로에게 협조를 구하되 임차인의 보증금 안전을 강조한 특약사항이 많습니다.
위의 필요한 특약을 활용해 보시기 바랍니다. 

 

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사실 특약사항을 문자화해서 적어 두는 것도 중요하지만 문제가 터졌을 때는
특약사항도 한낱 종이 쪼가리에 지나지 않은 경우도 있습니다.
그러니 계약 전에 미리 자세히 알아보고 결정하는 것이 더 현명하다 할 수 있습니다.
특약사항을 활용해서 보증금을 보호하는 것도 중요하고
부동산에 대한 공부도 해서 내 자산을 스스로 지키는 것도 게을리하면 안됩니다.

학교밖으로 나왔다해서 공부 끝이 아니니까요.
세상공부를 꾸준히 해야 한다는 것을 빨리 깨달을수록 자신에게 이익이 됩니다.

이상으로 전세계약 특약사항 여러 예시 정리해 보았습니다.

감사합니다.

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