전세 끼고 매매는 일명 갭투자라고 할 수 있는데요. 과도한 경우 많은 문제를 일으키는 것도 사실입니다. 현재는 부동산 상승기는 아니라 더욱 위험성이 클 수도 있습니다. 여기서는 무분별한 시세차익의 전세 끼고 매매를 알아보는 것이 아니라 전세 끼고 매매하는 것, 그 자체의 뜻과 일반적인 주의사항 살펴보려고 합니다.
<목차>
1.전세끼고 매매 뜻
2. 전세 끼고 매매 주의할 점
1. 전세 끼고 매매 뜻
전세 끼고 아파트 매매란 임대차 계약을 한 세입자 (= 임차인)가 있는 아파트를 매매하는 방식을 말합니다.
투자를 위해 전세 끼고 매매를 한 매수인이 있을 수도 있고요.
실거주를 위해 맘에 든 아파트 매물을 만나서 매수를 하려고 하니 세입자가 있어서
전세 끼고 매매하는 방식으로 아파트 매수를 한 경우도 있을 거예요.
예를 들어 설명하자면 전세 끼고 매매하는 방식은 두 가지가 있는데요.
첫 번째는 이미 세입자가 살고 있는 아파트를 매매하는 경우입니다.
3억 원의 아파트에 세입자가 2억 5천만 원의 전세보증금으로
임대차계약하고 살고 있다고 가정해 봅시다.
그러면 전세 끼고 매매하는 매수인은 매도인에게
임차인의 보증금을 뺀 5000만 원만 지불하고
그 집의 소유주가 되는 것입니다.
그리고 임차인이 나갈 때 즉, 임대차계약 만료가 되면 임차인에게 매수자가
임차보증금을 돌려주거나 새로운 세입자를 구하는 것입니다.
두 번째는 세입자가 없는 아파트를 매수하면서
동시에 세입자를 구해서 매매 대금으로 충당하는 것입니다.
위의 경우와 같이 3억 원의 아파트를 매수하려고 하는데
현재 5000만 원만 있는 매수인은 그 아파트를 2억 5000만 원에
전세매물로 내놓고 세입자를 구한 후
그 전세 보증금으로 아파트 구입금으로 활용하는 것이죠.
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2.전세 끼고 매매 주의할 점
전세끼고 매매는 본인이 가지고 있는 현금이 부족해도
세입자의 전세자금으로 아파트 매매 자금을 마련할 수 있다는 것인데요.
이런 전세끼고 매매 방식에 주의해야 할 점들이 있습니다.
1) 세입자가 살고 있는 아파트를 매수하는 경우는 세입자의 임대차계약 만료시기를 확인하시고
본인의 현금유동성을 미리 계획해 놓아야 합니다.
2) 임차인은 계약만료 6개월 ~2개월 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있으니
잔금을 이 시기 전에 마무리하고 소유권이전 등기도 마쳐야 합니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 실거주목적으로 매수한 경우
임차인의 요구를 거절하지 못할 수도 있다고 합니다.
물론 올해 초 대법원 판결로는 임대인의 지위를 승계한 자가 실거주목적으로
계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 판결한 바 있지만
더 안전한 거래를 위해서는 임차인의 계약갱신청구권 행사여부를 확인해야겠지요.
3) 현금부족으로 새로운 세입자를 구하면서 아파트를 매수하는 경우는 잔금일을 넉넉하게 잡고
전세세입자를 구할 수 있는 시간적 여유를 확보하는 것이 좋습니다.
4) 전세 끼고 아파트 매수할 때 매도인이 의도적으로 전세 세입자의 존재를 말하지 않아서
어려움에 처하는 신종 급매 사기도 있다고 하니 '전입세대열람확인서'와' '확정일자부여현황'도
함께 떼어보기 바랍니다.
전입세대열람확인서는 그 집에 전입을 한 임차인이 기재되어 있고
확정일자부여현황에는 임차인의 보증금이 얼마인지 알 수 있는 서류입니다.
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뉴스를 보면 무자본 갭투자 방식으로 건물을 수십, 수백 채를 매입한 사람들이
부동산 하락기에 전세사기로 드러나는 경우가 있습니다.
부동산 하락기에 무리하게 투자한 결과로 나타나기도 하고
의도적으로 사기를 치는 경우도 있으니 이런 집을 매수하거나
임대차하는 사람들은 꼼꼼하게 손품과 발품을 팔아서 확인하고
공부하는 것이 최선의 예방책이라고 생각합니다.
지금까지 전세 끼고 매매의 뜻과 주의점 알아보았습니다.
감사합니다.
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