주택담보대출 만기 50년 DSR 우회수단?

주요 시중 은행의 주택담보대출 50년 만기 상품이 출시 한지 한 달 만에 1조 2000억 원이 넘어섰다는 뉴스기사를 다뤄 보도록 하겠습니다. 금융당국은 고금리 상황에서도 주담대가 늘어난 원인을 밝히고 있는데요. 50년 만기 주담대 상품이 DSR 40% 규제 우회수단으로 활용된 점을  들고 있습니다. DSR의 어떤 측면 때문에 이런 지적이 나왔는지 알아보도록 하겠습니다.

 

주택담보대출 만기 50년 DSR우회수단?

목차

1. 뉴스 둘러보기 -50년 만기 주담대 연령제한 검토

2.dsr규제란?

3. 주담대 금리 

 

1. 뉴스 둘러보기- 50년 만기 주담대 연령제한  검토

 

주담대 50년 만기 관련 뉴스기사

 

 

뉴스에 의하면 시중 주요 5대 은행 ( 국민, 신한, 하나, 우리, 농협 )의 주담대 50년 만기 취급액이 지난 10일 기준으로

약 1조 2379억 원 대출이 되었다고 합니다.

7월 초 농협은행을 시작으로 하나은행, 국민은행, 신한은행, 우리은행이 50년 만기 주담대 상품을 판매하고 있습니다.

이에 지난달 급증한 가계대출 원인 중 하나로 이 50년 만기 주담대 상품을 꼽고 있는데요.

 

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대출자 입장에서는 대출 만기가 길어지면 매달내야하는 원리금이 줄어들기 때문에

대부분 최장만기 상품을 선택하겠죠.

월 상환금액이 줄어들면 대출자의 DSR (총부채원리금상환비율) 한도액이 늘어나는 효과가 있습니다.

 

그래서 대출자들은 3년이 지나면 중도상환 수수료가 부과되지 않으니 일단 최장만기인 50년 만기를 선택하는 것입니다.

 이자가 부담스러운 대출자들은 3년 이후에 중도상환을 실행하고, DSR에서 대출액도 커지는 부분이 있고요.

물론 만기가 늘어나면 총상환금에서 이자가 차지하는 액수는 많아집니다.

 

이에 금융당국은 50년 만기 주담대에 나이 '34세 이하' 제한을 검토한다고 합니다.

즉, 35세 이상은 이 상품의 대출을 받을 수 없다는 의미겠네요.

 

하지만 이와 다른 의견도 있습니다.

고금리 상황에서도 주택담보대출이 늘어난 이유가

- 주택담보대출 LTV (담보인정비율) 상한 완화

- 부동산 규제지역 해제

-민간택지 내 분양가 상한제 지정 해제 등

정부가 부동산 하락, 경착륙을 막기 위해서 규제를 풀어 주었기 때문이라는 것입니다.

 

2. dsr 규제란?

LTV , DSR, DTI 관련 포스팅 아랫부분에 링크 걸어 놓은 거 참고하세요.

여기서는 간단하게 뉴스와 연관된 부분을 중심으로 살펴보겠습니다.

dsr이란? 

Debt Service Ratio  총부채원리금상환비율로 '개인이 받은 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈비율'.

= (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 ) / 연소득 

연소득이 높을수록 대출을 더 많이 할 수 있는데 dsr은 모든 빚의 원금과 이자를 포함하므로

dsr적용 시 대출이 까다롭다고 보면 되겠습니다.

 

 

 위 뉴스에서 만기가 50년으로 길어져서 연 상환액이 줄어드어 대출을 많이 해

대출액이 늘어나는 결과를 빚었다는 기사. 

만기가 40년보다는 만기 50년 상환이 1년 상환액이 줄어드니

 대출 액수가 늘어나는 겁니다.

dsr은 원래 본인의 상환 능력을 벗어나는 대출을 규제하기 위한 것인데 이번에 특례보금자리론 같은 경우

dsr 적용을 하지 않아 39조 원가량의 대출액의 80%가 빠르게 소진 됐다고 하네요.  

정부의 여러 규제 완화가 가계빚을 키운 원인 중 하나라고도 할 수 있겠죠.

 

 

 

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3. 주택담보대출 금리 

 

주택담보대출은 당연히 금리가 낮은 정부에서 하는 정책 상품, 그리고 시중은행 1 금융권, 다음으로 저축은행 등의 2 금융권 순서로 금리가 높아집니다.

 

1) 정책 주담대인 특례보금자리론은 8월 11일부터 금리가 0.25% 올라서 4.5%~ 4.8%

  우대금리는 변동 없이 4.15% ~ 4.45% 기본금리이고 각종 우대조건에 부합하면 최저 3.25~ 3.55%까지입니다.

 

2) 시중은행 금리

 

주담대 금리는 기본정보이고 본인의 소득상황과 기존 가지고 있는 부채, 우대금리 적용여부에 따라 달라질 수 있습니다.

대출금리 = 기준금리 + 가산금리 - 고객별 우대금리

- 기준금리는 은행마다 다른데 기준금리 지표로 삼는 것은

COFIX, KORIBOR, CD금리, 금융채 금리 중 하나를 활용함.

- 가산금리는 각은행의 재량 부분이고,

- 우대금리는 고객의 여러 조건에 따라 적용이 다름.

 

지금까지 뉴스기사의 '50년 만기 주택담보대출' dsr우회수단 우려로 인한 연령제한 검토 기사와 관련된 내용 살펴 보았습니다.

 

인간은 자기 생각의 결과물일 뿐이다.

생각하는대로 되는 법이다.

         - 마하트마 간디-

 

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