근린생활시설 빌라 전세사기 위험성

 주거용으로 사용할 수 없는 근린생활시설을 불법적으로 개조해서  임대하는 경우가 있습니다. 근린생활시설은 흔히 줄여서'근생'이라고 하는데 주택가에 자리하고 있으며 주민들의 생활 편의시설인 상가용 건물입니다. 근생빌라를 임대했을 때 어떠한 점이 위험한지 알아보겠습니다. 

 

근린생활시설 전세사기 주의사항

1. 근린생활시설 빌라는 무엇인가요?

1) 근린생활시설이란?

 근생빌라는 '근린생활시설'의 상가 부분을 주거용으로 개조해서 사용하는 불법 주택입니다.

근린생활시설은 건축법에 따라 소매점 등 일상생활과 관련 있는 상가 시설로 사용하는 시설입니다.

일반인들은 주거용 빌라와 근생빌라를 구별하기가 쉽지 않습니다. 일단 겉모습이 일반 빌라와 비슷하고 근린생활시설애 대해서 정확히 알지 못하기 때문에 임대로 나왔으니 큰 문제없다고 생각하게 됩니다. 

 

근생빌라의 임대인들은 불법인 측면을 고려해서 주변시세보다 저렴하게 내놓기 때문에 사회초년생들이 근생빌라를 선택하는 경우가 많다고 합니다.

그러나 근생빌라는 주거용이 아니라 상가 건물로 분류가 되는 관계로 보증금을 안전하게 지키는 데 문제가 생길 수 있다는 것입니다.

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이렇게 근생빌라가 사라지지 않는 이유는 개발이익이 높기 때문입니다.

건축주 입장에서는 근린생활시설로 허가를 받으면 층수를 높일 수 있고 주차장 면적은 줄일 수 있습니다.

여기에 취사시설을 설치해서 주택으로 개조하면 일반 주택과 모양이 비슷해서 불법건축물임을 모르고 

매매를 하는 사람들이 있습니다.

 

건축법상 다가구주택은 3층이하, 다세대주택 및 연립주택은 4층이하로 규정돼 있지만 

근린생활시설은 층수 제한을 별도로 두지 않습니다.

 

2) 등기부등본에서 근린생활시설 확인해 보기

 

등기부등본에서 근린생활시설을 확인할 수 있는 곳은 '표제부'입니다.

표제부의 건물내역에 보면,

철근콘크리트구조, 제1종근린생활시설,제2종근린생활시설,

그리고 층수가 기재되어 있습니다.    

 

이렇게 표제부에 근린생활시설이라는 글자가 적혀 있으면 그다음엔 반드시 
건축물대장에서 몇층이 근생인지를 확인해야 합니다.

건축물대장은 정부 24에서 무료로 열람이 가능합니다.( 출력은 유료)

등기부등본에는 '단독주택 및 몇 종 근린시설'로만 표기되어 있어서 몇 층이 근린시설인지 확인이 필요하다는 말입니다.

 

 

2. 근생빌라를 매입하거나 임대차계약을 했을 때 생길 수 있는 문제점

1) 임대차계약을 했을 때

- 근생빌라는 상가 건물로 분류가 돼서 월세 세액 공제를 받을 수 없습니다.

- 전세사기나 경매에 넘어 갔을때 상가 건물이기 때문에 보증금을 보호받기가 힘듭니다.

- 근생 빌라 임차인은 전세대출을 받을 수 없고 전세보증보험에 가입이 되지 않습니다.

 

2) 매매했을 경우

- 근생건물을 매매해서 소유한 주인도 불법건축물인 사실이 적발될 경우 이행강제금이 부과됩니다.

- 취사시설을 철거하지 않을 경우 매년 최대 2회씩 시가표준액의 10%에 달하는 이행강제금을 내야 합니다.

 

3. 그 외 특이사항

-공동주택 및 근린생활시설이라고 표기되어 있으면 주거용으로 문제 없음= 주상복합 

그러나 전세보증보험 가입부분은 다시 확인해야 합니다.

- 등기부등본 표제부에 ' 근린생활시설'이라는 표기가 있으면 이 용도로 등록된 층이 몇 층인지

  그리고 본인이 계약하고자 하는 층수의 용도가 무엇으로 되어 있는지 건축물대장을 확인해야 합니다.  

 

이상으로 전세사기로 문제가 심각한 근린생활시설에 대해서 알아보았습니다.

 

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