대지면적, 건축면적, 연면적,바닥면적 ~ 3. 건폐율, 용적률

토지를 매입해서 주택을 건설하거나 재개발, 재건축 투자에 관심이 있으면 알아야 하는 부동산 용어 중 건폐율과 용적률에 대해서 살펴보겠습니다. 건폐율이 낮으면 좋을까, 높으면 좋을까? 용적률은 왜 중요한지 궁금한 사항 알아보겠습니다.

 

 

부동산 용어 건폐율, 용적률

1. 건폐율

건폐율은 대지면적에 대한 1층 건축면적의 비율을 의미합니다.

건폐율- 대지면적에 대한 건축면적의 비율

건폐율을 규정하고 있는 일반적인 목적은 도시의 수평적 밀도를 관리하는 것으로

토지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을  제한해 

용도지역별로 그 밀도를 달리해서 도시환경을 쾌적하게 유지하기 위한 것입니다.

즉, 건폐율이 낮게 되어 있으면 
여유공간이나, 편의 시설, 커뮤니티시설들이 많이 들어오게 되어 입지조건이 유리하다고 할 수 있습니다.

또 아파트 동 간 거리가 멀어서 채광과 조망에 좋고 사생활 보호 측면에서도 좋겠죠.

 

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※대지면적이란? 건축물대장상의 필지면적을 말합니다.

 쉽게 말해서 건물을 지을 수 있는 땅의 크기라고 보면 되겠습니다.

※필지란? 1개의 지번( 토지의 번호)으로 구분되는 토지 등록 단위.

※지적공부란? 지적은 토지의 위치, 면적, 용도, 소유관계를 고시하는 제도이고 그것을 등록해 놓은 것이 지적공부입니다.즉, 땅의 주민등록증과 같은 것입니다.

 

※건축면적이란? 건축물 외벽에 있는 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평적인 투영 크기를 뜻하는데 

일반적으로 가장 넓은 층의 바닥면적이 해당 건축물의 건축면적이 됩니다.

※ 바닥면적이란? 해당 건축물의 각 층에 한해 적용되는 면적으로
건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다.

 

<용도지역별 건폐율> 

1) 도시지역- ① 주거지역: 70% 이하

② 상업지역: 90% 이하

③ 공업지역: 70% 이하

④ 녹지지역: 20% 이하

2) 관리지역- ① 보전관리지역: 20% 이하

② 생산관리지역: 20% 이하

③ 계획관리지역: 40% 이하

 

3) 농림지역- 20% 이하

 

4) 자연환경보전지역: 20% 이하.

 

건폐율은 

상업지구나 도심 등 유동인구가 많은 지역은 높게 형성되어 있고
지방이나 농촌 등은 낮게 측정되어 있습니다.

 

건폐율을 아파트에 적용해 보면 건폐율이 낮고 용적률이 높을수록 고층 아파트들이 많고 넓은 녹지 공간을 확보하여 
쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

 

건폐율은 전체면적에서 건축물이 얼마나 차지하는지를 나타냄. 만약 200㎡의 땅에서 50%의 비율이 적용된다면 건물의 1층은 바닥을 100㎡로 건축해야 한다는 뜻입니다. 50%에서 비율이 커질수록 건축물이 차지하는 부피가 커져서 주변과의 여유가 없어지게 됩니다. 

 

2. 용적률

용적률은 대지면적에 대한 대지 안의 모든 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 

 

※연면적이란?  하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계입니다.

지상층, 주차장 시설 등을 모두 포함합니다.

 

용적률- 건물전체 층 면적의 합.

용적률이 낮다는 것은 저층 아파트이며 재건축에 용이하다는 의미

용적률 산정 시 지하층, 주차장시설, 주민공동시설면적을 제외 한 각층의 바닥면적의 합계를 말합니다.

대지 하나에 2개 이상 동이 있으면 각 동 합계를 적용합니다.

 

 

<용도 지역별 용적률> 

1) 도시지역- ① 주거지역: 500% 이하
② 상업지역: 1500% 이하

③ 공업지역: 400% 이하

④ 녹지지역: 100% 이하

2) 관리지역- ① 보전관리지역: 80% 이하
② 생산관리지역: 80% 이하
 ③ 계화관리지역: 100% 이하

3) 농림지역- 80% 이하

4) 자연환경보전지역- 80% 이하

 

만약 용적률이 높고 건폐율이 낮다면 아파트 단지는 여유공간이 많을 것이고

용적률이 낮고 건폐율이 높다면 아파트 단지는 밀도가 높을 것입니다.

수치가 높을수록 토지를 활용할 수 있는 범위는 높아져 가치는 상승합니다.

정리하자면 건폐율은 토지를 제한하는 것이라면 용적률은 높이를 제한하는 것입니다.

면적이라는 여러 구분이 헷갈릴 수 있는데 이렇게 한 번 정리해서 공부하면 어느 정도 이해가 되는 것 같습니다.

이상으로 대지면적, 건축면적, 연면적, 바닥면적, 건폐율과 용적률 관련 내용을 알아보았습니다.

읽어 주셔서 감사합니다.

 

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