부동산 등기란? 등기의 종류 본등기, 보존등기, 소유권이전등

 등기부등본을 살펴보는 것이 중요하다는 것은 알지만 정확히 이해하고 있는 사람은 많지 않을 듯합니다. 용어가 낯설기도 하니까요. 이번 포스팅은 부동산 등기가 무엇이며 등기의 종류인 본등기, 보존등기, 소유권이전등기 등에 대해 살펴보겠습니다. 그리고 등기가 가지고 있는 효력도 함께 짚어 보겠습니다.

부동산 등기 종류 본등기

1. 등기란 무엇일까?

등기란 국가기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 부동산이나 동산. 채권 등의 담보 따위에 일정한 권리 관계를 적는 행위

또는 적어 놓은 것 자체를 의미합니다.

한마디로 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적인 절차에 따라 공식적으로 기록하는 것을 말합니다.

 

※부동산이란? 

토지 및 그 정착물을 뜻하며 정착물은 계속적으로 토지에 부착된 물건을 의미합니다.

 

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<효력에 따른 분류>

물권변동의 효력이 발생하는 본등기와 효력이 발생하지 않는 예비등기- 가등기, 예고등기

 

<내용에 따른 분류>

●등기와 실체관계가 부분적으로 일치하지 않을 때 그 시정을 위한 -변경등기

●등기와 실체관계가 처음부터 일치하지 않을 때 그 불일치를 시정하는 -경정등기

●그 실체관계가 후발적으로 일치하지 않을 때  불일치를 시정하는 의미의- 변경등기

●등기와 실체관계가 전혀 일치하지 않을 때 그 등기를 소멸하기 위한 -말소등기

●부당하게 소멸된 등기를 회복하기 위한 -회복등기

●부동산 자체가 전부 멸실했을 때 하는- 멸실등기 

 

2. 부동산 등기의 효력

1) 권리 변동의 효력

 물권의 발생, 변경, 소멸을 일컫는 말로, 물권의 득실 변경은 등기를 해야 그 효력이 발생하니, 등기부에 기재되지 않았다면 효력이 발생하지 않습니다. 

 

2) 대항력

모든 부동산 물권은 등기를 해야 제삼자에게 대항할 수 있게 됩니다. 

 

3) 순위확정적 효력

같은 부동산에 관해서 등기한 권리의 순위는 법률에 따른 다른 규정이 없으면 등기를 한 순서대로 정해집니다. 

 

4) 권리추정적 효력

부동산 등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 이루어진 것으로 추정합니다. 

 

3. 등기의 종류

1) 본등기

본등기는 부동산 소유권에 관한 등기와

소유권 이외의 권리에 관한 등기가 있습니다.

 

- 소유권에 관한 등기는

 보존등기와 이전등기가 있습니다.

 보존등기는 등기가 된 지 않은 부동산에 대하여 자기의 권리를 보존하기 위해 하는 등기이고

 이전등기는 부동산의 소유권에 변동이 생겼을 때 하는 등기입니다.

 

-소유권 보존등기의 종류에는

 토지소유권보존등기, 건물소유권보존등기, 직권에 관한 소유권보존등기가 있고

-소유권이전등기 종류에는

 법률 행위를 원인으로 한 소유권이전등기가 있고

 법률 규정에 의한 소유권 이전 등기가 있습니다.

 

-소유권 이외의 권리에 관한 등기는

 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 임차권 등이 있습니다.

① 지상권: 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물이나 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

② 지역권: 일정한 목적을 위해 남의 토지를 자기의 편익을 위해 이용하는 것을 내용으로 하는 용익물권을 말합니다.
주로 통행, 물을 끌어가는 따위의 권리입니다.

③ 전세권: 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 맞게 사용, 수익 하는 권리를 말합니다.

④ 저당권: 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 우위를 받을 권리를 말합니다.

⑤ 권리질권: 물권 이외의 재산적 권리의 목적으로 하는 질권을 말합니다.

⑥ 임차권: 임대차계약에 의하여 임차인이 목적물을 사용, 수익 할 수 있는 권리입니다.

 

 

2) 보존등기

부동산에 대해 최초로 행해지는 등기로 보존등기를 하면 부동산에 관한 등기용지가 새롭게 개설되어 이후 일어나는 

부동산에 대한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기를 기초로 이루어집니다. 

 

3) 소유권이전등기

부동산 소유권이 변동됐을 때 이것을 부동산 등기부에 등기하는 것으로 등기를 해야 효력이 발생합니다.

 

 

4) 말소등기

부동산의 기존 등기 전부를 소멸시키는 것으로 기존 등기가 원시적 혹은 후발적 사유로

실체 관계가 전혀 부합하지 않게 되어 등기 사항의 전부가 부적법하게 된 때에

그 등기 전부를 소멸시키기 위해 진행합니다.

 

※ 가등기란? 부동산 물권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기입니다.

 

이상으로 부동산 등기의 효력과 등기의 종류에 대해서 살펴봤습니다.

감사합니다.

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